Asunnon laatuvirhe
Asunnon tai kiinteistön laatuvirhe eli faktinen virhe liittyy kaupan kohteen fyysisessä olemuksessa olevaan virheeseen. Se voi liittyä rakennuksen tai kiinteistön pinta-alaan, tai fyysiseen kuntoon kuten esimerkiksi vesivahingon aiheuttamiin vaurioihin tai lattian kaltevuuteen ja lukemattomiin muihin virheisiin. Kiinteistön kaupassa ennakkotarkastusvelvollisuus liittyy tällaisten virheiden tarkastamiseen. Asunnon kaupassa ennakkotarkastusvelvollisuuteen liittyy myös tutustuminen asunto-osakeyhtiöön, eli yhtiön rakennusten yleiseen kuntoon ja siihen onko rakennuksessa tehty peruskorjauksia ja mahdollisesti miltä osin.
Ennakkotarkastusvelvollisuus
Ennakkotarkastusvelvollisuus laatuvirheen osalta on yksi ostajan tärkeimmistä velvollisuuksista. Siitä säädetään kiinteistöön liittyen maakaaressa ja uuden ja käytetyn asunnon osalta asuntokauppalaissa. Ennakkotarkastusvelvollisuuden mukaisesti ostajan on aina tarkistettava asunto tai kiinteistö ennen kaupan tekoa ja se on tehtävä tavallisella huolellisuudella, kun otetaan huomioon kiinteistön tai asunnon arvokkuus. Ennakkotarkastus on yleensä vain silmämääräinen, ja tehdään sellaisiin kiinteistön tai asunnon osiin, joihin on esteetön pääsy, kuten ullakko- tai kellaritilat. Ostajalla on oikeus luottaa myyjän sanaan liittyen myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuteen. Ellei ostajalla ole erityistä syytä siihen, hänen ei tarvitse suorittaa mitään teknisiä tai muuten poikkeavia toimenpiteitä osana tarkastusta. Edes raskaita huonekaluja ei tarvitse siirtää ellei siihen ole syytä. Ostajan on tehtävä muita kuin silmämääräisiä toimia osana ennakkotarkastusta vain jos hänellä on siihen erityinen syy, kuten kosteusvaurioiden huomaaminen.
Ostajan ennakkotarkastus ei ole sama asia kuin kuntotarkastus. Jopa suhteellisen nopea ennakkotarkastus voi olla riittävä, jos olosuhteet ovat suotuisat tai virhettä ei olisi voitu huomata ennakkotarkastuksen aikana.
Ennakkotarkastuksen suorittaminen on tärkeää sekä ostajan että myyjän kannalta. Ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen, jonka hän olisi voinut huomata ennakkotarkastuksen aikana. Ennakkotarkastus taas kaventaa myyjän virhevastuuta samasta syystä. Jos virheen olisi voinut huomata ennakkotarkastuksen aikana tai jos myyjä on ilmoittanut virheestä ostajalle ennen kaupan tekemistä, myyjän virhevastuu poistuu näiden virheiden osalta.
Kuntotarkastuksen järjestäminen
Kuntotarkastus on yleensä hyvin pintapuolinen tarkastus, eikä sen avulla ole mahdollista kattavasti havaita kaikkia kaupan kohteen kuntoon vaikuttavia ominaisuuksia, eikä siinä yleensä saada selvyyttä siitä, missä kunnossa rakenteet ovat sisältä. Kuntotarkastus ei kerro kaikkea kaupan kohteen tosiasiallisesta kunnosta. Järkevien osapuolten onkin muistettava tämä kun rakennusvirheitä löytyy vaikka kuntotarkastus on tehty.
Tämä ei kuitenkaan tarkoita, ettei kuntotarkastuksesta ole hyötyä. Ammattilaisen tekemä kuntotarkastus voi kertoa paljon siitä, missä kohtaa voi olla vaurioita ja mitä rakennuksen osia tulisi pitää silmällä. Se antaa jonkinlaista osviittaa siihen, missä kunnossa rakennus on. Vaikka ostaja voi luottaa siihen, että raportissa mainitut seikat pitävät paikkaansa, mutta ei siihen, että ne seikat, joita ei mainita, olisivat kunnossa. Ostaja voi myös itse huomata epäilyttäviä seikkoja, eikä hän voi piiloutua kuntotarkastuksen taakse, vaikka kuntotarkastaja ei sitä huomannut.
KH-kortti
KH-kortin mukainen, asuntokaupan yhteydessä tehtävä, kuntotarkastus suoritetaan pääasiassa aistienvaraisesti ja rakenteita rikkomatta. Tällainen tarkastus antaa osapuolille puolueetonta tietoa rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, mahdollisesta korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä. Tarkastusraportissa on yleensä myös toimenpide-ehdotuksia. Jos omistaja siihen suostuu, kuntotarkastuksessa voidaan myös tehdä rasiapora-avauksia ja porareikiä. Kuntotarkastukseen kuuluu myös omistajan haastattelu, korjaushistorian kartoittaminen ja rakennuksen piirustusten tutkiminen.
Jos kuntotarkastuksessa tehdään riskihavaintoja, kuten huomataan merkkejä kosteudesta tai mikrobiperäistä hajua, riskihavainnon merkityksen selvittämiseksi voidaan tehdä pienimuotoisia, rakenteisiin kohdistuvia, kuntotutkimuksen luonteisia toimenpiteitä.
KH-kortin mukaisen kuntotarkastuksen mukana tulee myös tilaajan ohje, josta löytyy kaikki kuntotarkastukseen liittyvät tarpeelliset tiedot ja näihin ohjeisiin on tutustuttava, oli tarkastuksen tilaaja kumpi osapuoli tahansa.
Kuka järjestää kuntotarkastuksen?
Vaikka kuntotarkastuksen ja sen löydösten ajatellaan liittyvän ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen, kuntotarkastuksen järjestäminen ei ole lain mukaan pakollista eikä ostaja voi sitä järjestää ilman myyjän myötävaikutusta. Ostajaa ei voi velvoittaa esimerkiksi suorittamaan teknisiä tai rakenteisiin kajoavia tutkimuksia, koska ostaja ei ole oikeutettu tekemään sellaisia toimenpiteitä. Niihin on saatava myyjän suostumus. Usein myyjä järjestääkin kuntotarkastuksen itsenäisesti, mutta se voidaan myös järjestää ostajan pyynnöstä tai yhteisesti tai jopa kiinteistönvälittäjän avulla.
Kuntotarkastuksen järjestäminen on kuitenkin nykyään hyvin yleistä ja järkevää kummankin osapuolen kannalta, oli kyseessä sitten niin sanottu kuluttajakauppa tai toinen kaupan osapuolista on elinkeinonharjoittaja. Kuntotarkastus voi olla osa myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuutta ja kuntotarkastusraportin sisältö vaikuttaa siihen, mitä ostajan voidaan olettaa tietävän kiinteistön tai asunnon kunnosta ostohetkellä. Kauppakirjaan voidaan jopa merkitä tieto siitä, että kuntotarkastus on järjestetty ja kumpikin osapuoli on tietoinen kuntotarkastusraportin sisällöstä.
Mitä kuuluu kuntotarkastukseen?
Tavanomaisen, päällisin puoli tehtävän ennakkotarkastuksen toimenpiteisiin voidaan olettaa kuuluvan katto-, lattia-, ja seinärakenteiden tarkastaminen; havainnointi rakennuksen iästä, yleisestä kunnosta ja kulumisesta; varusteista ja laitteista, ja huoneiden lämpimänä pitämisestä; ovien, ikkunoiden ja lattia- ja muiden pintojen tarkastaminen. Ne toimenpiteet, jotka ostajan kuuluu suorittaa vaihtelevat tilanteen ja ajan mukaan. Ennen kameran ja lampun käyttöä on ajateltua liian teknisenä velvoitteena, mutta nykyään melkein jokaisella on puhelin, johon kumpikin laite kuuluu automaattisesta. Kameran ja lampun käyttöä voi siis nykyään pitää osana tavallista ennakkotarkastusta.
Vaikutus ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen
Kuntotarkastus saattaa vaikuttaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen. Jos ostajalla on erityinen syy epäillä, että kiinteistö tai asunto tarvitsee lisätutkimuksia, hänen on tehtävä sellaiset tai muuten hänen oikeutensa saada myyjä virhevastuuseen voi vaarantua. Tätä kutsutaan erityiseksi ennakkotarkastusvelvollisuudeksi. Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus syntyy, jos kiinteistössä tai asunnossa on selvästi havaittavia vauriojälkiä tai rakennusvirheitä; jos myyjä antaa tietoa, joka tarvitsee lisätutkimuksia; tai kuntotarkastus on suoritettu ja sen raportti mainitsee virheitä tai puutteita, jotka tulisi korjata tai joista tulisi tehdä lisätutkimuksia. Tapauksessa tulisi pystyä arkijärjellä päättelemään, että kohteessa saattaa olla laajoja ja vakavia vaurioita. Myös tietynlaiset riskitekijät, joita ei ole mainittu raportissa saattavat johtaa erityisennakkotarkastusvelvollisuuteen, mutta tässä tilanteessa tulisi ottaa huomioon mitä ostajien olisi pitänyt tällaisesta ongelmasta tietää. Yleisesti ottaen, ostaja voi luottaa kuntotarkastajan raporttiin, eikä hänen tarvitse ymmärtää rakennusalaan liittyviä riskejä ja ongelmia, ellei hänellä ole siitä aiempaa kokemusta.
Ennakkotarkastuksessa havaitut riskitekijät eivät kuitenkaan aina poista myyjän vastuuta riskitekijästä johtuviin rakennusvirheisiin. Ostajaa kun ei pitäisi tavallaan rangaista siitä, että hän on ollut erityisen huolellinen järjestämällä kuntotarkastuksen, joten erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden synnyttämiselle oli oikeuskäytännössä asetettu melko korkea kynnys, myös silloin kun kuntotarkastus on suoritettu. Korkeimman oikeuden nykyinen oikeuskäytäntö näyttää kuitenkin olevan muuttumassa myyjän ja ostajan riskien tasapainottamisen vuoksi siihen suuntaan, että ostajan on suoritettava lisätutkimuksia, jos siihen on selvää tarvetta. Ostaja ei voi yrittää tietämättömyydellään tuudittautua kaupan jälkeiseen suojaan olemalla huolimaton ja jättämällä kuntotarkastus järjestämättä. Kauppaan liittyvät riskit on parasta selvittää etukäteen, mikä turvaa kummankin osapuolen asemaa.
Oikeuskäytäntö
Oikeuskäytännössä tärkeää ovat tapauksen yksityiskohdat, kuten rakennuksen ikä, onko sitä remontoitu, millaisten ongelmien voi olettaa olevan yleistietoon kuuluvia (kuten asbestin, homeen tai näkyvien kosteusvaurioiden aiheuttamat ongelmat, joista on uutisoitu paljon), sekä ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen tai kosteusmittauksen ja niistä tehdyn raportin laadulla, kattavuudella ja mitä siihen on kirjattu. Näitä asioita tarkastellaan liittyen siihen, onko ostajalle syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus vai ei. Ostajan selonottovelvollisuuden laajuuden arvioinnin tulee aina perustua kyseisen kaupan kohteen ominaisuuksien ja saatavilla olevan informaation kokonaisarviointiin.
Nykyinen oikeuskäytäntö ei muuta sitä, että erityisennakkotarkastusvelvollisuuden syntyminen ei ole automaattista, vaikka kuntotarkastus on tehty. Erityisennakkotarkastusvelvollisuus liittyy kuntotarkastus- ja muiden raporttien tarkkuuteen ja seikkaperäisyyteen. Jos raporttiin on selvästi kirjattu sekä vaurioepäilyjä, että lisätutkimussuosituksia, ostajan on tällaiset tutkimukset järjestettävä. Tämä voi edellyttää myös rakenteita avaavia tutkimuksia. Pelkkä maininta mahdollisesta riskirakenteesta tai yleinen kehotus tarkkailla jotain rakennuksen osaa ei synnytä erityisennakkotarkastusvelvollisuutta, vaan tilanteessa edellytetään vaurioepäilyä tai vaurion havaitsemista. Myöskään se, että jotain rakenneosaa ei ole pystytty tarkastamaan kuntotarkastuksen aikana, ei synnytä erityistä tarkastusvelvollisuutta.
Kuntotarkastusraportti
Kuntotarkastusraporttia kannattaa katsoa enemmän osana sitä tietoa, jota ostaja saa ennen kaupantekoa, eikä kuntotarkastuksen järjestäminenkään aina tarkoita sitä, että myyjän virhevastuu poistuu. Kuntotarkastuksetkaan eivät aina ole niin laajoja tai syvältä luotaavia, että ne pystyisivät löytämään kaikki mahdolliset virheet ennen kaupantekoa.
Kuntotarkastus ja sen raportti antavat ostajalle ja myyjälle tietoa asunnon tai kiinteistön tilanteesta ja fyysisestä kunnosta, mutta oikeuskäytännön mukaan pelkkä kuntotarkastuksen tuoma tieto ei aina ole riittävä siirtämään virhevastuuta myyjältä ostajalle, jos riski toteutuu. Suuri merkitys on sillä, miten selvästi riski on raporttiin kirjattu ja onko kuntotarkastuksen tekijä suositellut lisätoimenpiteiden järjestämistä. Pelkkä riskin olemassa olo ja maininta kuntotarkastusraportissa eivät aina riitä synnyttämään erityisennakkotarkastusvelvollisuutta ostajalle.
Onko kuntotarkastus tarpeellinen?
Kuntotarkastus kannattaa siis aina järjestää, koska se antaa kummallekin osapuolelle hyödyllistä tietoa, eikä se aina synnytä tarvetta lisätoimenpiteisiin, jotka johtaisivat riskivastuun siirtymiseen myyjältä ostajalle. Yleensä on varminta, että jos myyjä ei ole teettänyt kuntotarkastusta, myyjän ja ostajan kannattaa teettää se yhdessä, jolloin vastuu kuntotarkastajan mahdollisesta huolimattomuudesta jakautuisi osapuolten kesken.
Jäikö sinulla vielä kysymyksiä ennakkotarkastusvelvollisuudesta tai sen erityisestä muodosta? Tarvitsetko apua kuntotarkastuksen järjestämisessä? Ota yhteyttä meihin, niin autamme sinua niin hyvin kuin voimme!
Maakaari https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540 Asuntokauppalaki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843