Merkittävän suuri osa Suomen rakennuksista ovat melko huonossa kunnossa. Näin on huolimatta siitä, että rakennusten korjauksiin käytetään vuosittain miljardeja euroja. Suomen rakennuskannan kunto heikentyy joka vuosi entisestään. Yksinkertaisesti rakennuksia ylläpidetään ja korjataan vähemmän kuin mitä olisi tarve. Kyseiseen ilmiöön on ruvettu kiinnittämään nykyisin enemmän huomiota. Tämä artikkelin aiheena on korjausvelka ja sen merkitys asunto- ja kiinteistökaupassa.
Asunnon tai kiinteistön hankinta
Asunto- tai kiinteistökauppa on taloudellisesti hyvin suurelle osalle ihmisistä elämän yksi merkittävimmistä oikeustoimista. Useimmissa tapauksissa asunto hankintaan lainarahalla, eli velaksi. Lainan määrä asettaa yleensä rajan hankittavan asunnon arvolle, sillä se määräytyy ostajan taloudellisen tilanteen mukaisesti. Juuri hinta onkin useimmissa tapauksissa yksi tärkeimmistä kohteen valintaan vaikuttavista tekijöistä, etenkin ostajan näkökulmasta. Hintaan puolestaan vaikuttavat hyvin monet eri tekijät, näitä ovat esimerkiksi asunnon sijainti, ikä, kunto ja koko. Pääsääntöisesti vanhempi asunto maksaa aina vähemmän kuin uusi. Nykyisin syytä olisi kuitenkin kiinnittää siihen, onko vanhan asunnon hinta kuitenkaan riittävän matala otettaessa huomioon vanhan rakennuksen tekninen kunto ja niin sanotun korjausvelan määrä.
Etenkin tilanteissa, joissa ostaja joutuu venyttää maksukykynsä äärimmilleen vain asunnon hankkimiseksi, kohteen tulevat korjaustarpeet ja mahdollinen korjausvelka saattavat muodostua ylitsepääsemättömäksi ongelmaksi. Näin voi käydä, jos ostaja ei ole osannut ottaa näitä riittävällä tapaa huomioon ryhtyessään asunnon hankintaan. Rahaa on syytä riittää elinkustannusten ja velkojen lyhentämisen lisäksi myös muun omaisuuden huoltoon ja kunnossapitoon. Käytännössä tämä jää valitettavasti liiankin usein huomioimatta, jolloin seuraukset saattavat pahimmillaan olla hyvinkin kohtalokkaita.
Korjausvelka
Kaikkien rakennusten kunto alkaa poikkeuksetta heiketä siitä, kun rakennus on valmistunut. Rakenteet ja niissä käytetyt materiaalit eivät ikinä ole ikuisia, jonka vuoksi rakennuksen niin sanottu tekninen kunto ja -arvo laskevat, kun rakennus ikääntyy.
Esitettyjen laskelmien mukaan rakennuksen tekninen arvo on 90 prosenttia alkuperäisestä kymmenen vuoden kuluttua siitä, kun se on valmistunut. Jos suurempi muotoisia remontteja ei tehdä, on tekninen arvo 20 vuotta valmistumisen jälkeen vain noin 70 prosenttia alkuperäisestä, ja 30 vuoden kuluttua valmistumisesta rakennuksen arvo on enää noin 50 prosenttia alkuperäisestä. Näin ollen siis kohteen remontointi ja ylläpito nostavat kohteen teknistä arvoa, mutta mikäli tarpeellisia säännönmukaisia korjaustarpeita laiminlyödään, saattaa pidemmällä aikavälillä alkaa syntyä niin sanottua korjausvelkaa.
Korjausvelkaa syntyy tavallisesti sen vuoksi, että ennakoivasta ja rakennuksen kuntoa ylläpitävästä kunnossapidosta tingitään, ja korjaustoimia tehdään vain siltä osin kuin ne ovat välttämättömiä ja kiireellisiä. Kunnossapito on tällöin vähäisempää kuin rakenteiden ja rakenneosien kuluminen.
Korjausvelasta puhutaan, kun rakennuksen kuntotaso alittaa rakennukselle vaaditun tyydyttävän kuntotason, joka yleensä on 75 prosenttia alkuperäisestä. Korjausvelan määrä muun ohella kertoo, kuinka paljon rakennuksen huoltoon ja peruskorjaamiseen olisi täytynyt vuosien aikana laittaa, jotta rakennus olisi käytön puolesta yhä hyvässä kunnossa. Käytännössä korjausvelka saattaa ilmetä muun muassa huonolaatuisena sisäilmana taikka vesivahinkona rakennuksessa.
Korjausvelan vaikutukset
Korjausvelalla ja tämän jatkuvasti lisääntyvällä määrällä on arvioitu olevan huomattavia yhteiskunnallisia vaikutuksia Suomessa. ROTI- raportin, joka on rakennetun ympäristön tilaa kartoittaneen asiantuntijaryhmä, mukaan korjausvelan määräksi Suomen rakennuskannassa on arvioitu vuonna 2017-2020 noin 30-50 miljardia euroa. Tämän määrän on arvioitu jatkossa jopa entisestään kasvavan, koska korjausrakentamisen arvon on laskettu alittavan kestävänä pidetyn tason noin 12 prosentilla. Tämän vuoksi bruttokansantuote on arvioitu jäävän vuosittain noin 2 % alhaisemmaksi kuin mitä se voisi olla, mikäli korjaaminen ja ylläpito nostettaisiin kestävälle tasolle. Hoitamattomalla korjausvelalla on katsottu olevan samanlainen vaikutus myös työllisyysasteeseen.
Merkittävin syy siihen miksi Suomessa kertynyttä korjausvelkaa ei hoideta, on luonnollisesti rahan puute. Kotitalouksilla ei riitä kantokykyä vajeen kattamiseen. Asuinrakennusten osuus kattaa vain osan korjausvelan kokonaismäärästä, mutta ongelma ja sen syyt ovat silläkin samat.
Lyhyelle tähtäävä näkemys kunnossapidosta kostautuu väistämättä ja onkin korkea aika kiinnittää entistäkin tarkempaa huomiota siihen, kuinka, milloin ja miten rakennuksia korjataan. Jo rapistumaan päässeen rakennuksen korjaamisen sivuvaikutukset tulevat olemaan usein huomattavasti kalliimmat, kuin silloin, kun säännönmukainen ja ennakoiva huolto on suoritettu. Tällaista ilmiötä on myös verrattu auton omistamiseen ja sen käyttöön, säännöllinen öljynvaihto käy halvemmaksi kuin ennenaikaisesti rikkoutunut moottori. Asunto on investointina lähtökohtaisesti huomattavasti autoa arvokkaampi, mutta siitä huolimatta jostain syystä rakennusten kunnosta ei osata huolehtia yhtä suunnitelmallisesti. Rakennuksen korjausvälit ovat on tietenkin huomattavasti autoon verrattuna pidempiä mutta niin on talon elinkaarikin.
Merkittävin peruskorjaustarve kohdistuu tällä hetkellä 1960-1980 luvuilla rakennettuihin rakennuksiin. Tämän ikäisissä rakennuksissa monet rakenneosat ovat tulossa elinkaarensa päähän. Lisäksi monissa on lisäksi käytetty niin sanottuja riskirakenteita. Tämän kaltaisten rakennusten määrä on Suomessa huomattava.
Älä maksa liikaa
Rakennuksen tuleviin korjaustarpeisiin ja mahdolliseen korjausvelkaan on hyvä perehtyä huolellisesti varsinkin silloin, kun harkinnassa on ostaa vanhempi asunto tai talo. Vanhan asunnon hinta on yleisesti matalampi kuin uuden asunnon, mutta se ei välttämättä ole kuitenkaan tarpeeksi matala, kun huomioon otetaan korjausvelka.
Yleensä ongelmana on se, että vain harvalla osalla ostajista on riittävää osaamista ja ymmärrystä rakennustekniikasta, jotta ostaja itse kykenee arvioimaan tulevia korjaustarpeita ja niiden kustannuksia. Esimerkiksi putkiremontin ja kylpyhuoneremontin hinnan ja ajankohtaisuuden monet kykenevät ottamaan huomioon. Kuitenkaan vastaavia kunnossapitoa ja uusimista vaativia rakenneosia on paljon muitakin. Oma rajallinen käyttöikä on lähestulkoon kaikilla rakennuksen osilla. Näin ollen olisi syytä ottaa huomioon vähintään katto, salaojat, julkisivut, parvekkeet, ikkunat, LVI- ja sähkötekniikka.
Tulevia remontteja ei usein osata ottaa huomioon hintapyynnöissä eikä tarjouksessa. Näin on sen vuoksi, että näihin liittyviä korjaustarpeita ei välttämättä osata tiedostaa. Tämän vuoksi vanhojen rakennusten hinnan olisi monissa tapauksissa syytä olla huomattavasti pyydettyä alhaisempi, varsinkin kun otetaan huomioon rakennuksen todellinen tekninen arvo ja korjausvelka. Mutta niin kauan kuin kaupan osapuolet eivät tunnista ongelmaa, huonokuntoisista asunnoista maksetaan usein ylihintaa. Kysynnän ja tarjonnan laki huolehtii siitä, että hinnat pysyvät korkealla etenkin niin kauan, kun joku ostajista on valmis maksamaan kohteesta ylihintaa. Äärimmilleen maksukykynsä venyttäneelle ostajalle virhe voi paljastua kohtalokkaaksi, kun pankista ei välttämättä enää ole mahdollista saada lisälainaa kohteen vaatimiin korjauksiin niiden tullessa lopulta välttämättömiksi.
Kuntotarkastus ja korjausvelka asunto- ja kiinteistökaupassa
Vanhemman asunnon kauppaan liittyy aina riskejä, varsinkin silloin kun kohteen kunnosta ei ole tarpeeksi tietoa. Asunto- ja kiinteistökaupassa korjausvelan jättäminen huomiotta näkyy hyvin yleisesti paitsi maksetussa ylihinnassa, myös kaupan kohteena olevasta asunnosta annetuissa tiedoissa. Asuntoa tai omakotitaloa myydään yleensä hyväkuntoisena, siitä huolimatta, että sen monet rakenneosat olisivat jo saavuttamassa tai ylittäneet ns. teknisen käyttöikänsä.
Tekninen käyttöikä tarkoittaa rakennuksen valmistumisen jälkeistä aikaa, jonka aikana rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on saavutettu, on rakenne tarkoituksenmukaista korvata uudella. Ohjekorteissa esitetyt tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot ovat suuntaa antavia ja yksittäisessä kohteessa tietyn rakenteen elinkaari saattaa olla muun muassa olosuhteista riippuen olla joko esitettyä lyhyempi taikka pidempi.
Kuntotarkastuksen suorittaminen
On suositeltavaa, että erityisesti vanhempaan kiinteistöön suoritettaisiin perusteellinen kuntotarkastus ennen kuin asuntokauppa tehdään. Huolellisesti ja hyvin suoritettu kuntotarkastus antaa kohteen kunnosta ja odotettavissa olevista korjaustarpeista kaupan osapuolille hyvin tärkeää tietoa. Pelkkä tarkastuksen tekeminen ei pelkästään kuitenkaan ole riittävää, jos asiantuntijan tekemille huomioille ja suosituksille ei osata antaa painoarvoa.
Monesti ostajan saattaa olla vaikeaa laaditustakin kuntotarkastusraportista ottaa selkoa mm. siitä, minkälaisia korjaustarpeita, riskejä ja kustannuksia kohteeseen oikeasti liittyy. Ostajan onkin syytä mahdollisuuksien mukaan esittää kuntotarkastuksen suorittajalle lisäkysymyksiä, jotta tarkastajan on mahdollista avata epäselviksi jääneitä seikkoja. Tarvittaessa ostajalla on mahdollisuus hankkia lisäselvitystä myös konsultoimalla muita rakennusteknisiä asiantuntijoita, kuin tarkastuksen suorittanutta kuntotarkastajaa.
Useasti kaupan osapuolet hyötyisivät siitä, että he konsultoivat myös asunto- ja kiinteistöjuridiikkaa osaavaa lainoppinutta asiantuntijaa ennen kaupantekoa. Erityisesti ostajalle ymmärtämättä jääneisiin, mutta rakennuksen ikään nähden tavallisiin ja pian kaupan jälkeen konkretisoituviin korjaus tarpeisiin liittyvät vastuukysymykset, jotka melko helposti aiheuttavat kaupan jälkeisiä riitoja. Vastuukysymyksen saattavat olla monimutkaisia, ja konsultoimalla lakimiestä ennen kaupantekoa, saattavat osapuolet säästyä harmillisilta ja huomattavilta kustannuksilta.
Ostajan on syytä kiinnittää siihen, ettei hänellä ole lain mukaan oikeutta kohdistaa myyjään vaatimuksia seikoista, joista hänen on katsottu saaneen tiedon tai joista hänen olisi tullut tietää jo ennen kauppaa. Ennen kauppaa ilmenneiden vikojen tai puutteiden luonteesta riippuen ostajalla saattaa olla oikeus vetäytyä kaupasta taikka tarkistaa kohteesta tekemäänsä tarjousta niin, että aikaisemmin huomiotta jäänyt korjausvelka huomioidaankin kaupan ehdoissa ja/tai hinnassa.
Myyjän kannalta ongelmallista saattaakin puolestaan olla se, että jos kohdetta markkinoidaan ostajalle hyväkuntoisena, ja kaupan kohteesta paljastuukin pian kaupan jälkeen korjaustarpeita, jotka olivat jääneet ilman huomiota ja myös ostajalle tiedottomuuden. Asunto-osakkeiden kaupassa ostajan saamat tiedot tulevista kunnossapitotarpeista saattavat hyvin jäädä puutteellisiksi, jos korjausvelkaa ei yhtiössä ole otettu huomioon ja ajankohtaiset korjaustarpeet ovat jääneet pois isännöitsijäntodistukseen liitettävästä yhtiön kunnossapitotarveselvityksestä.
Ennen ostopäätöstä ostajan on hyvä selvittää seuraavat kysymykset:
- Minkä ikäinen rakennus on?
- Mitä remontteja rakennuksessa ja/tai huoneistossa on tehty sen elinkaaren aikana?
- Mitä remonttitarpeita on tiedossa taikka suunnitteilla?
- Mitkä ovat rakennuksen tärkeimpien rakenneosien huoltojaksot, ja onko näitä noudatettu?
- Mikä on eri rakenteiden elinkaari, ja milloin uusiminen tulee ajankohtaiseksi?
- Mitä tulevat korjaustarpeet tulevat arviolta kustantamaan?
Lakimies ja kiinteistökauppa
Mikäli tarvitset apua kiinteistökauppaan liittyvissä asioissa, ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.