Asunto-osakeyhtiölle kuuluva kunnossapitotyö
On ikävä tilanne, jos asunto-osakeyhtiön huoneiston rakenteista löytyy esimerkiksi kosteusvaurio. Esiin nousee usein kysymys siitä, kuka on velvollinen suorittamaan kunnossapitotyön – osakas vai taloyhtiö? Vaurion korjaaminen kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle, ellei asiasta ole toisin yhtiöjärjestyksessä määrätty. Tilanne saattaa joskus myös olla sellainen, että asunto-osakeyhtiö viivyttelee korjauksen kanssa tai saattaa jopa kokonaan kieltäytyä korjaamasta kunnossapitovastuulleen kuuluvan, huoneistossa olevan vian tai vaurion. Tällaisissa tilanteessa asunto-osakeyhtiö saattaa joutua vahingonkorvausvastuuseen edellä mainitusta osakkaalle aiheutuvasta vahingosta. Asunto-osakeyhtiölaki sääntelee, että yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla eli korjaustyön viivytyksellä taikka tekemättä jättämällä, asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Tällöin kyseessä on kunnossapitotyön yhteydessä aiheutunut vahinko.
Mikäli siis vahinko on aiheutunut rikkomalla asunto-osakeyhtiönlakia tai jollain muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla säännöksi toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti.
Jos asunto-osakeyhtiö rikkoo asunto-osakeyhtiölain kunnossapitosäännöksiä esimerkiksi siten, ettei taloyhtiö korjaa kunnossapitovastuulleen kuuluvaa vikaa tai vahinkoa taikka ei noudata korjaustyössä hyvää rakennustapaa tai laiminlyö korjaustyön asianmukaisen valvomisen, ja jos näiden seurauksena aiheutuu osakkeenomistajalle vahinkoa, saattaa asunto-osakeyhtiö joutua vahingonkorvausvastuuseen osakkaalle aiheutuvasta vahingosta.
Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksessä on sanottu, että yhtiön on huolehdittava siitä, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajille. Jos yhtiö kuitenkin rikkoo tätä velvollisuuttaan, yhtiö saattaa joutua vastuuseen myös oman sopimuskumppaninsa eli työn tehneen tahon aiheuttamista vahingoista, mikäli ne ovat syntyneet kunnossapito- ja muutostyötä koskevien määräysten, esimerkiksi hyvän rakennustavan rikkomisen seurauksena.
Asunto-osakeyhtiön vastuu
Tuottamusolettaman, joka koskee asunto-osakeyhtiötä mukaisesti asunto-osakeyhtiö vastaa kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomisesta syntyneestä vahingosta, ellei kuitenkin yhtiö kykene osoittamaan toimineensa huolellisesti. Yhtiön on siten pystyttävä osoittamaan, että se on toiminut huolellisesti, jolloin yhtiö ei ole korvausvelvollinen aiheutuneista vahingoista. Vahingonkärsijän eli tällaisessa tilanteessa osakkaan on yleensä vahingonkorvausoikeudellisten yleisten periaatteisen mukaan puolestaan kyettävä osoittamaan asunto-osakeyhtiölain säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys.
Mikäli asuntohuoneistossa on todettu olevan vaurio ja taloyhtiön tulee selvittää kyseisen vaurion laajuus, korjaustapa, korjauskustannukset yms. Ennen korjauksien aloittamista, on asiaa käsiteltävä myös yhtiön hallituksessa ja yleensä myös yhtiökokouksessa. Taloyhtiö on kuitenkin velvollinen viemään asian mahdollisimman nopeasti eteenpäin, jotta vaurio saadaan korjattua mahdollisimman pian ilman että lisävahinkoja aiheutuu. Tämä korostuu varsinkin silloin, kun huoneiston vaurio on sellainen, että siitä voi aiheutua asunnon asukkaalle terveyshaittaa kuten kosteusvaurio taikka mikrobivauriot.Asukas voi siten mahdollisesti joutua jopa muuttamaan pois omasta asunnostaan todennäköisesti aiheutuvan terveyshaitan vuoksi jo ennen kuin korjaustöitä on edes aloitettu. Monesti asukas joutuu tällaisessa tilanteessa hankkimaan sijaisasunnon, josta aiheutuu ilmeisisä ylimääräisiä asumiskuluja osakkeenomistajalle. Monesti myös asunnon omistajan koti-irtaimisto saattaa vahingoittua, jos esim. mikrobeja on päässyt sisäilmaan ja edelleen irtaimistoon pilaten irtaimiston. Tämä herättää usein kysymyksen, voiko ylimääräisistä asumiskuluista, muuttokustannuksista ja irtaimistolle aiheutuneista vahingoista esittää korvausvaatimuksia taloyhtiölle.
Kenellä on vahingonkorvausvastuu?
Yleisesti tilanne on sellainen, ettei taloyhtiö ole vahingonkorvausvastuussa. Monesti rakennuksen rakenteissa olevat vauriot ovat nimittäin syntyneet rakennusvirheiden tms. seurauksena, jolloin taloyhtiö ei ole ollut tietoinen vaurioista eikä se ole siten myöskään aiheuttanut vaurioita. Tavallisesti tämänkaltaiset vauriot tulevat niin taloyhtiölle kuin osakkaille täysin yllätyksenä ja ne ovat saattaneet olla rakenteissa useita vuosia ennen kuin ne löydetään.
Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu voi mahdollisesti tulla kyseeseen, jos asunto-osakeyhtiö on jollakin tavalla laiminlyönyt esimerkiksi kiinteistön kunnon valvonnan ja hoidon ja on tämän laiminlyönnin seurauksena aiheuttanut rakennuksen rakenteisiin kosteusvaurion. Samoin vahingonkorvausvastuu saattaa tulla kyseeseen tilanteessa, jossa taloyhtiö jahkailee tarpeettomasti ja turhaan korjauksiin ryhtymistä tai jopa kieltäytyy kokonaan korjaamasta vauriota ja näin saattaa aiheuttaa toiminnallaan lisävahinkoa.
Korvausvastuu saattaa tulla kyseeseen myös tilanteessa, jossa, yhtiö ei valvo tai ei ole järjestänyt asianmukaista valvontaa korjaustyön asianmukaisuuden varmistamiseksi, joka puolestaan johtaa vaurioiden syntyyn. Jos sitten jälkikäteen kuitenkin huomataan, että korjausta ei ole suoritettu asianmukaisesti ja tämä virhe olisi ollut vältettävissä korjaustyön asianmukaisella valvonnalla, asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu saattaa syntyä, jos virheellisestä korjaustyöstä aiheutuu osakkaalle vahinkoa. Tässä on siis syytä huomioida, että asunto-osakeyhtiö on vastuussa ainoastaan tarpeettomasti ja taloyhtiön tuottamuksen johdosta syntyneistä vahingoista.
Asunto-osakeyhtiö ei ole kokonaisuudessaan vastuussa esimerkiksi sijaisasumiskustannuksista. Kuitenkin, jos osakkeenomistajan on pakko muuttaa asunnostaan pois korjaustöiden ajaksi ja joka johtuu mahdollisesta vaurion terveyshaitasta, sijaisasuminen voi olla välttämätöntä. Tällöin osakkeenomistaja voi olla oikeutettu korvaukseen, jos sijaisasuminen johtuu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovelvollisuuden asianmukaisen täyttämisen seurauksena.
Esimerkkinä asunto-osakeyhtiön velvollisuudesta korvata osakkeenomistajalle aiheutunut vahinko on Itä-Suomen HO 18.11.1999 ratkaisu, jossa asunto-osakeyhtiö oli velvollinen korvaamaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneen hanan vuoksi osakkaalle vesivuodosta aiheutuneen vahingon sekä osakkaan väliaikaisesta asumisesta aiheutuneen vahingon, sillä yhtiö ei ollut ryhtynyt ripeästi korjaamaan vahinkoa.
Vaadittavat toimenpiteet ja niiden suoritukset
Kaksi hovioikeuden ratkaisua ilmentävät hyvin asunto-osakeyhtiön vaadittavia toimenpiteitä ja niiden suorituksia, tilanteissa, joissa taloyhtiö on saanut tiedon yhtiössä olevasta viasta tai vahingosta, jota se ei ole kuitenkaan syystä tai toisesta hoitanut asianmukaisesti hyvissä ajoin. Näissä ratkaisuissa ilmenee myös asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu ja velvollisuus.
Ensimmäinen tapaus on Helsingin HO 21.8.1996 antama ratkaisu, jossa oikeus oli katsonut, että selvitys- ja korjaustoimenpiteiden vaatima aika olisi edellyttänyt enintään kaksi kuukautta. Asunto-osakeyhtiö oli kuitenkin suorittanut vaadittavat toimenpiteet vasta viiden kuukauden kuluttua vauriosta tiedon saatuaan, tämän vuoksi asunto-osakeyhtiö oli velvollinen korjaamaan osakkeenomistajan sijaisasumiskustannukset kolmen kuukauden ajalta.
Toisena tapauksena on Itä-Suomen hovioikeuden 4.7.2017 ratkaisu, jossa asunto-osakeyhtiö oli vahingonkorvausvastuussa asukkaalle aiheutuneista sijaisasumiskuluista ja irtaimiston vahingoittumisesta vahingosta, joka oli aiheutunut osakkeenomistajalle. Osakkaan huoneistossa oli talven 2011–2012 aikana tapahtunut vesivahinko, joka oli aiheutunut seurauksena kattovuodosta. Taloyhtiö oli yhtiön käytössä olevasta asiantuntijalausunnosta huolimatta jättänyt kattovuodon asianmukaisen korjauksen tekemättä, vaikka kattovuoto oli kehotettu korjaamaan. Yhtiö oli vasta elokuussa 2013 ryhtynyt vaadittuun ja asianmukaiseen korjaustyöhön. Näin ollen yhtiö oli jättänyt huolehtimatta siitä, että korjaus olisi tehty huolella ja kohtuullisessa ajassa ja näin olisi myös lisävahingolta vältytty. Hovioikeus katsoi ratkaisussaan, että taloyhtiön olisi pitänyt ryhtyä jo muutaman kuukauden sisällä vahingon havaitsemisesta asianmukaisiin toimenpiteisiin sisäpuolisten korjausten osalta, yhtiö ei näihin ollut ryhtynyt vaan taloyhtiö oli kuitenkin pitkittänyt korjauksia yli vuodella ja näin vahinko oli aiheuttanut lisävahinkoa, josta oli syntynyt osakkeenomistajalla sijaisasumiskuluja sekä irtaimiston vahingoittumista. Korjaustyön pitkittyminen oli siis syy-yhteydessä vaurioiden pahenemiseen ja korjaustyön laajanemiseen eli lisävaurion syntymiseen. Puutteellisesta ja liian myöhään tehdystä korjauksesta on aiheutunut kantajille eli osakkeenomistajalle vaaditut vahingot, jotka siis asunto-osakeyhtiö on velvollinen korvaamaan osakkeenomistajalle.
Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu ja lakimies
Tarvittaessa apua asunto-osakeyhtiön korvausvastuukysymyksissä, ole yhteydessä meidän asiantunteviin lakimiehiin.
(HE 24/2009, s. 279) https://www.finlex.fi/fi/esitykset/he/2009/20090024
Asunto-osakeyhtiölaki (22.12.2009/1599) https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599