Käytettyä osakehuoneistoa ostettaessa on hyvä tutustua asunto-osakeyhtiön sekä taloudelliseen että tekniseen tilanteeseen. On tärkeää tietää sekä asunnon kunto että koko asunto-osakeyhtiön kunto.
Asuntoon ja taloyhtiön asiakirjoihin tutustuminen
Myyntiesitteestä löytyy suurin osa tarpeellisista tiedoista kun ostetaan käytettyä asuntoa. Sen lisäksi on kuitenkin hyvä tutkia asunto-osakeyhtiön isännöitsijäntodistus; asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys; huoneiston pohjapiirros; yhtiön tilinpäätökset; mahdollinen talousarvio; sekä mahdolliset kaavoitustiedot. Jos asunto on vanha, on hyvä tutustua jo tehtyihin tai tuleviin korjauksiin. Jokaisen asunnon kohdalla on aika ajoin tehtävä remonttia, esimerkiksi putki- tai kattoremonttia, ja osakehuoneistossa asuessa remontin ajoitukseen ei voi vaikuttaa. Tällainen remontti saattaa tulla hyvinkin kalliiksi, joten on hyvä olla tietoinen siitä milloin sellaista voi odottaa uudessa asunnossaan.
Jos kohde on asunto-osake pienessä, muutaman asunnon yhtiössä, on hyödyllistä tutkia myös kiinteistön tilanne samaan tapaan kuin kiinteistökaupassa. Jos asunnon lähialueella on rakentamatonta aluetta, on hyvä tutustua kaavoitustietoihin.
Asunnon tarkastaminen tehdään yleensä aistipohjaisesti ilman erityisiä apuvälineitä. Asunnon kunto arvioidaan näkö-, kuulo- ja hajuaistien avulla, ja ellei näistä kumpua mitään outoa, ei ole tarvetta syvällisempiin tutkimuksiin. On erityisen tärkeään kiinnittää huomiota itse asunnon kuntoon eikä miettiä sen ikää, koska asunnot säilyvät vain niin hyvin kuin niiden kunnosta pidetään huolta.
Tärkeitä tarkistuskohtia ovat kosteiden tilojen laatu ja kunto, erityisesti vesikalusteet ja hanat. Seinissä, erityisesti kohdissa, jossa ne liittyvät lattiaan, sekä katossa voi olla erilaisia vuotojälkiä. Seinät ja rakenteet on hyvä tarkistaa halkeamien varalta. Huoneilma ja sen tunkkaisuus saattaa johtaa myöhemmin ongelmiin. Ilmanvaihtojärjestelmän toimivuus on hyvä tarkistaa. Asunnon vetoisuutta on vaikea testata muuten kuin talvella, mutta silti sen mahdollisuus on hyvä pitää mielessä muinakin vuoden aikoina. Eri kodinkoneet saattavat olla jo vanhoja tai muuten epätoimivia. Pinnoitteiden laatu ja niiden korjaustarve on hyvä tarkistaa.
Osakehuoneistosta on tärkeää tietää asumiskustannukset mahdollisimman tarkasti. Asunto-osake asunnon kustannuksia ovat ainakin yhtiövastike, taloussähkö, keskimääräiset lämmityskustannukset ja mahdolliset vesi-, sauna- ja autopaikkamaksut. Jos yhtiössä on tulossa korjauksia tai remonttia, yhtiövastike saattaa nousta, joten siihen on hyvä varautua olemalla tietoinen mahdollisista remonteista.
Siitä, mitkä huoneiston varusteista kuuluvat kauppahintaan on hyvä sopia hyvissä ajoin, jotta säästytään riidoilta ja väärinymmärryksiltä. Yleensä asuntoon kuuluu sen tavanomainen varustus ellei muuta sovita. Mutta mikä käy tavanomaisesta, voi vaihdella osapuolten kesken. Esimerkiksi sälekaihtimet saattavat käydä tavanomaisesta varustuksesta tai ei.
Asunto-osakehuoneistoa ostettaessa on muistettava, että uusi omistaja on vastuussa kolmen viimeisimmän kuukauden yhtiövastikkeen maksusta, jos edellinen omistaja ei ole niitä maksanut. Isännöitsijältä voi tarkistaa, onko yhtiövastikkeet maksettu ennen omistusoikeuden siirtymistä.
Uuden asunnon kauppa
Asuntokauppalaissa ’uudella asunnolla’ tarkoitetaan sellaista asuntoa asunto-osakeyhtiössä, jota tarjotaan kuluttajalle ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennusten käyttöönoton kaikissa yhtiölle rakennettaville rakennuksille. Kuluttajaa suojataan erikseen sekä asunnon rakennusvaiheessa että rakentamisvaiheen jälkeen kun asunto otetaan ensi kertaa käyttöön. Kuluttajan suoja säännöksiä on asuntokauppalaissa, jotka perustuvat rahoittajien ja rakennuttajien 1970-luvulla kehittämään RS-järjestelmään.
Ostajan suoja rakentamisvaiheessa
Ostajaa suojataan eri vaiheissa erilaisten vakuuksien avulla ja turva-asiakirjoilla. Turva-asiakirjat luovutetaan perustajaosakkaan toimesta säilytettäväksi aluehallintovirastolle tai luottoa antaneelle rahalaitokselle. Niiden tarkoituksena on suojata yhtiön asiakirjojen asianmukaista laatimista ja sitä, että rakennushankkeeseen liittyvät rahasuoritukset ohjataan niille erikseen perustetulle pankkitilille. Ne varmistavat myös, että osakkeet aikanaan annetaan oikeutetuille ostajille. Turva-asiakirjojen säilyttäjällä ei kuitenkaan ole mitään vastuuta rakennusprojektin lopputuloksesta. Niillä ei turvata ostajalle koituvaa vahinkoa, jos rakennusprojekti ei valmistu tai jos siinä ilmenee virheitä. Tämän vuoksi on myös ostajaa suojeleva vakuusjärjestelmä, josta lisää vähän myöhemmin.
Turva-asiakirjoihin kuuluu muun muassa, yhtiön perustamisasiakirjat ja kaupparekisteriote; selvitys osakepääoman maksamisesta; taloussuunnitelma, mukaan lukien luotonantajan selvitys luotoista laina-aikoineen ja korkoineen; lainhuutotodistus ja tiedot kiinteistön omistusoikeudesta, rasitteista ja rasituksista; rakennuslupa-asiakirjat, mukaan lukien rakennustapaselosteet; urakkasopimus; ja selvitys asuntokauppalain mukaisten vakuuksien asettamisesta. Turva-asiakirjoilla vahvistetaan osakkeiden oikeus tiettyyn huoneistoon ja yhtiön taloudellisten suunnitelmien pitävyys.
Osakkeiden kauppahintoja saa käyttää vain rakentamiseen liittyviin tarkoituksiin ja ne maksetaan omalle tililleen. Asunto-osakeyhtiö ei saa ottaa velkaa tai tehdä sitoumuksia, jotka eivät kuulu taloussuunnitelmaan.
Uuden asunnon kaupassa on pakollisia vakuuksia. Tavallisin vakuus on pankkitakaus. Ostaessaan uuden asunnon, joka on vielä rakennusvaiheessa, ostajalla on riski siitä, että rakennushanke keskeytyy. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiön perustajajäsenen on asetettava rakentamisvaiheenvakuus, joka on vähintään 5 % taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista, kun asunto-osakkeita aletaan tarjota ostettavaksi. Rakentamisvaiheessa vakuuden on oltava vähintään 10 % myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa koko rakennusurakan ajan ja ainakin kolme kuukautta rakennuksen käyttöönottoluvan jälkeen.
Asunto-osakeyhtiöllä on vuositakuu. Vuositakuulla korjataan virheet, jotka ilmenevät ensimmäisen vuoden aikana. Vuositakuu on vähintään 2 % myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Tätä kutsutaan myös rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Kun rakentaminen on saatu loppuun, rakentamisvaiheen vakuus lakkaa ja vuositakuu vakuus asetetaan rakennustyön jälkeen ja sen on oltava voimassa ainakin 15 kuukautta käyttöönottoluvan saamisesta.
Vakuudet ovat ensisijaisesti voimassa asunto-osakeyhtiölle aiheutuvan vahingon korvaamiseksi, jos urakkasopimus jää täyttämättä tai jos ilmestyy rakennusvirheitä. Sen jälkeen vakuudet ovat voimassa perustajaosakkaan ostajalle aiheuttaman vahingon korvaamiseksi. Vakuus jaetaan ensisijaisesti korjauskustannusten mukaisessa suhteessa, jos vakuus ei riitä korvaamaan kaikkia osakkeenostajien korvauksia.
Vakuutus on vapautettava. Asunto-osakeyhtiön hallituksen ja osakkeenomistajien on suostuttava vapauttamiseen. Viranomaisen on hyväksyttävä rakennus ennen kuin rakennusvaiheen vakuutta voidaan vapauttaa. Jos taloyhtiöllä tai ostajalla ei ole perusteltua syytä vapauttamisen estämiseksi, vakuus on vapautettava. Jos joku vastustaa vakuuden vapauttamista, hän voi saattaa asian käsiteltäväksi, joko kuluttajavalituslautakuntaan tai käräjäoikeuteen. Yhtiökokouskutsussa on mainittava tämä mahdollisuus. Eräissä tilanteissa vakuus voidaan vapauttaa ilman suostumustakin.
Perustajaosakkaan on myös asettaa vakuus 10 vuodeksi mahdollisen suorituskyvyttömyytensä varalta. Tämä tarkoittaa perustajan konkurssia tai muuta maksukyvyttömyyttä. Tämä vakuus tai vakuutus on oltava voimassa 10 vuotta käyttöönottoluvasta. Vakuuden antaja vastaa rakennusvirheistä aiheutuneista kustannuksista osakeyhtiölle ja osakkeenostajille, joista perustajaosakas olisi vastuussa. Voidaan käyttää pankkitakausta tai vakuutusyhtiön rakennusvirhevakuutusta.
Vakuuden antaja vastaa myös osakkeenostajille aiheutuneista ylimääräisistä asumiskuluista, jos asuntoa ei voi virheen vuoksi käyttää. Asumiskuluilla voi olla lain mukaan enimmäismäärä ja sitä vastuuta voidaan rajoittaa. Vakuuden antajan kokonaisvastuun enimmäismäärää voidaan myös rajoittaa. Tämän vakuuden antaja ei vastaa sellaisista kustannuksista, jotka voidaan kattaa yhtiön tai osakkaan hyväksi asetetuiden muiden vakuuksien kautta. Jos virhe olisi pitänyt havaita jo vuositarkastuksessa, vakuutuksen asettaja ei vastaa siitä. Vastuusta voi myös vähentää omavastuun, joka saa olla asunto-osakeyhtiölle enintään 2 % urakkahinnoista ja ostajalle enintään 1,5 % ensimmäisen ostetun asunnon velattomasta hinnasta.
Myyjä on velvollinen asettamaan vakuuden perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalle, vaikka asuntoa ei markkinoitu rakentamisvaiheessa. Ennen tämä vakuus koski vain uudisasuntoa, jota markkinoitiin rakennusvaiheessa. Nykyään asuntoa, jota markkinoidaan vasta valmiina, täytyy myös vakuuttaa suorituskyvyttömyyden varalta.
Jäikö kysymyksiä osanto-osakeyhtiön eri vakuuksista? Meiltä saat vastaukset niihin ja muihin aiheeseen liittyviin kysymyksiin. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asuntokauppalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
https://yle.fi/aihe/artikkeli/2005/02/10/mika-asuntokaupan-rs-jarjestelma
Valtioneuvoston asetus turva-asiakirjoista asuntokaupoissa https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2005/20050835