”Ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan sellaisena kuin se on” on tavallinen kauppakirjaan kirjattu vastuunrajoitusehto, jolla ei kuitenkaan ole mitään merkitystä lain edessä. Asuntokauppalain mukaan ostajan virheeseen perustuvia oikeuksia voidaan rajoittaa ainoastaan sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Myös maakaaren mukaan ostajan virhesäännösten mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Asunto- ja kiinteistökaupassa säännöt ovat siis periaatteessa samat, kun asuntokauppalaki säätelee asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa ja maakaari kiinteistön kauppaa.
Ostajan oikeutta vedota kaupan kohteessa olevaan virheeseen voidaan siis rajoittaa ainoastaan yksilöidysti sopimalla siitä, miten ostajan asema poikkeaa siitä, mitä laissa on säädetty. Yksityiskohtaisilla vastuunrajoituslausekkeilla voidaankin jakaa kaupan kohteen riskit osapuolten kesken. Alussa mainittu ”sellaisena kuin se on”-tyyppisillä ehdoilla ei kyetä rajoittamaan myyjän vastuuta kaupan kohteen virheistä ja vahingonkorvaus, hinnanalennus tai kaupan purkukin voivat tulla kyseeseen tällaisesta ehdosta huolimatta.
Kaikki, mitä kauppakirjassa ja sen liitteissä esitetään, katsotaan lähtökohtaisesti olevan saatettu ostajan tietoon, myös kuntotarkastusraportit. Siten ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka esiintyy kauppakirjassa ja sen liitteissä. Mahdollisten sekaannusten ja kiistojen välttämiseksi jo kauppakirjaa laadittaessa olisi hyvä rajata tiedossa olevien tai epäiltyjen virheiden vastuu selkeästi vastuunrajoituslausekkeilla.
Milloin vastuunrajoituslauseke on tarpeeksi yksityiskohtainen?
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2012:72 oli kyse vastuunrajoituslausekkeen sitovuudesta. Elinkeinonharjoittajien väliseen liikekiinteistöä koskevaan kauppakirjaan sisältyvän ehdon mukaan ostaja otti ”vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, ja olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia”. Ostaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kaupanteon jälkeen todettujen laatuvirheiden perusteella. Ostaja katsoi, että vastuunrajoituslauseke ei ollut sitova koska lausekkeessa ei ollut riittävästi yksilöity sitä, että ostaja ottaisi vastattavakseen alapohjan ja ikkunariveysten rakenteiden, joissa virheitä oli, kunnosta.
Korkein oikeus katsoi ehdosta ilmenevän selvästi, että vastuun on tarkoitettu siirtyvän rakennuksen osalta kokonaan ostajalle. Osapuolet olivat siten ehdolla sulkeneet myyjän vastuun täysin pois rakennuksen osalta. Nimenomaisesti oli vahvistettu sanotun koskevan myös sitä tilannetta, että rakennuksessa olisi jo todettujen virheiden ja puutteellisuuksien lisäksi piileviä ja laatunsa vuoksi erityisen haitallisia virheitä. Tämä oli myös ilmoitettu tulleen otetuksi huomioon kauppahintaa alentavana tekijänä. Ehdon sanamuoto oli siten yksiselitteinen eikä ostajalle sen perusteella ollut voinut jäädä epäselväksi, että ehto on kattanut myös ne virheet, joista ei kaupantekohetkellä tiedetty.
Kun ostaja oli lisäksi ollut kiinteistössä vuokralaisena lähes 10 vuotta ennen kaupantekoa, korkein oikeus katsoi, että ostaja oli tuntenut kohteen hyvin ja tiennyt, että kysymys oli vanhasta rakennuksesta, joka jo pintapuolisessa tutkimuksessa kunnostustarpeista ja kosteusvaurioista esille tulleiden tietojen mukaan tarvitsi monilta osin huomattavia kustannuksia aiheuttavaa kunnostusta. Ostaja oli myös jättänyt suorittamatta kuntotarkastusraportissa suositeltuja kuntotutkimuksia ennen kaupantekoa. Näistä seikoista johtuen Korkein oikeus katsoi, että vastuunrajoitusehto sitoi yhdistystä, jonka hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset olivat siten perusteettomia.
Vaikka ratkaisussa oli kyse elinkeinonharjoittajien välisestä kaupasta, voidaan sen perusteella katsoa, että vastuuta voi rajata hyvinkin laajalti laissa säädetystä. Ratkaisussa korostui myös kuntotarkastusraportin ja sen suositusten oleellisuus. On tärkeää muistaa, että kuntotarkastusraportti on myös ostajalle esitettyä tietoa kaupan. kohteesta. Kuntotarkastusraportin hyväksymällä ostajan katsotaan siten olevan tietoinen raportissa ilmenneistä seikoista, eikä niihin voi enää vedota virheenä sen jälkeen.
Ratkaisussa KKO:2009:31 vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli myyjän vastuuta rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kuntotarkastusraportissa ei ollut yksilöity tapauksen virheitä ja vastuunrajoituslausekkeessa myyjän vastuusta oli rajattu pois ainoastaan kuntotarkastusraportissa ilmenneet virheet ja puutteet. Korkein oikeus katsoi, että myyjän vastuuta ei tästä johtuen ollut rajattu ja myyjä velvoitettiin maksamaan ostajalle hinnanalennusta korkoineen.
Yksilöinti tärkeää
Kuten edellä esitetyistä ratkaisuista käy ilmi, oikeudessa edellytetään yleensä tarkkaa yksilöintiä siitä huolimatta, että harkinta perustuu kokonaisarviointiin. Vastuunrajoituslausekkeet mahdollistavat virhevastuun muuttamisen laissa määritellystä siten, kuin ostaja ja myyjä haluavat. Vastuunrajoituslausekkeet vaativat kuitenkin aina huolellista ja tarkkaa yksilöintiä ja kauppakirjaa laatiessa kannattaakin hyödyntää asiantuntijan apua mahdollisten riitojen välttämiseksi. Hyvältä vastuunrajoituslausekkeelta voidaan edellyttää yksityiskohtaista kirjoitustapaa ja sitä, että ostaja on huolellisesti tutustunut kaupan kohteeseen ennen kuin lain tarjoamia suojakeinoja virheiden osalta aletaan rajaamaan pois.
Vastuunrajoituslausekkeet ja lakimies
Mikäli tarvitset apua kauppakirjan vastuunrajoituslausekkeisiin liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme.
https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Asuntokauppalaki: https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843#L1P1
Maakaari: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540#O1
KKO 2009:31: https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090031#idp446304800
KKO:2012:72: https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2012/20120072