Ostajan velvollisuudet kiinteistökaupassa on suhteellisen laajat. Laiminlyödessä näitä velvollisuuksia, voi kiinteistökauppa koitua epäedulliseksi ostajan näkökulmasta. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Oikeudenkäynneissä myyjät vetoavat usein tähän riskinjaon kannalta tärkeään ostajan velvollisuuteen. Ostajalle voi normaalin tarkastusvelvollisuuden lisäksi syntyä tietyissä tilanteissa ns. erityinen tarkastusvelvollisuus. Tässä kirjoituksessa tarkastellaan ostajan tarkastusvelvollisuutta.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus
Ostaja ei voi laatuvirheenä vedota seikkaan, jonka olisi voinut havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
On syytä muistaa, että myyjälle on säädetty velvollisuus ilmoittaa ostajalle tyypillisistä laatupuutteellisuuksista. Mikäli myyjä tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta on salannut jonkin kaupan kohdetta koskevan vaikutuksellisen seikan taikka antanut sitä koskevia puutteellisia tietoja, myyjä ei vältä virhevastuutaan, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa.
Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden ala on huomattavasti laajempi kuin ostajan selonottovelvollisuuden ala. Myyjällä on lisäksi velvollisuus virhevastuun uhalla oikaista ostajaa, jos hän on havainnut ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Ostajan virheellinen käsitys voi johtua myyjän antamista tai salaamista tiedoista, ostajan muuten saamista tiedoista tai huolimattomasta tarkastuksesta.
Vaikka ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus rajoittaa myyjän tiedonantovelvollisuutta, voidaan perustellusti katsoa, että kiinteistön myyjä ei voi tietoisesti käyttää hyväkseen ostajan erehdystä, vaikka sama seikka kävisi ilmi ostajan suorittamassa asianmukaisessa ennakkotarkastuksessa. Jos myyjä ei oikaise havaitsemaansa ostajan erehdystä, myyjän menettely on yleensä kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä tai törkeää huolimattomuutta. Tällainen myyjän menettely poistaa ostajan ennakkotarkastuksen ja tietoisuuden merkityksen myyjän virhevastuun rajoittajana.
Ostajan on suoritettava ennakkotarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Tavanomaisen huolellisuuden taso arvioidaan objektiivisten kriteerien pohjalta. Ostajan velvollisuutena ei ole tavanomaisessa tarkastuksessa siirrellä huonekaluja tai muita tavaroita, jotta mahdolliset virheet paljastuisivat.
Ennakkotarkastuksen laajuus
Ennakkotarkastuksessa ostajan on havaittava muun muassa rakennusten osalta niiden käyttötarkoitus, päällisin puolin havaittava ikääntyminen, kuluminen, kunto ja pidetäänkö rakennuksia tai huoneita talvella lämpiminä vai kylminä, jos se on ulkoisesti havaittavissa.
Ostaja voi olettaa, että rakennusten sisäiset rakenteet vastaavat päällisin puolin havaittavaa laatutasoa. Omakotitalojen osalta ostaja voi olettaa, että kaikki tavanomaisina huoneina käytettävät tilat ovat lämmitettäviä ja ympärivuotiseen käyttöön soveltuvia. Olettamus on päinvastainen esimerkiksi tavanomaisten kesämökkien osalta, joiden osalta olettamus on, että ne eivät ole ympärivuotiseen käyttöön soveltuvia ainakaan siinä mielessä, että ne olisivat talviasuttavia.
Ostajalta vaadittavaan ennakkotarkastuksen perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä ja yleiskunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kysymys, sitä enemmän aihetta ostajalla on odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita, ja tämän vuoksi ostajalta voidaan yleensä edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa ennakkotarkastusta kuin jos kysymyksessä on uudehko tai äskettäin peruskorjattu asunto.
Mitä uudempi rakennus on kaupan kohteena, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja voi siltä odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla. Mikäli myyjä ei ennen kaupan tekemistä ilmoita ostajalle muuta, lähtökohtana on, että rakennusten rakennustapa vastaa rakennusajan vaatimuksia ja normeja.
Ostaja voi todeta ennakkotarkastuksessa rakennuksen kunnon lisäksi myös rakennukseen kuuluvat varusteet ja laitteet. Mikäli myyjä ei ennen kaupan tekemistä ilmoita ostajalle muuta, ostaja voi olettaa, että kauppaan sisältyvät kaikki ne ennakkotarkastuksen aikana kiinteistöllä tai rakennuksessa olevat varusteet ja laitteet, jotka tavanomaisesti kuuluvat kiinteistön tai rakennusten tarpeistoon tai ainesosiin.
Ostajalla ei ole velvollisuutta oma-aloitteisesti ryhtyä selvittämään kiinteistöön mahdollisesti kohdistuvia vallintarajoituksia taikka toisten oikeuksia. Ostajalla ei ole vallinta- ja oikeudellisten seikkojen osalta selonottovelvollisuutta. Selonotto- ja tiedonantovelvollisuus näistä seikoista on myyjällä.
Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan tulisi kiinteistöä ostaessaan aina tutkia, ei voi antaa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä, elleivät myyjä ja ostaja ole toisin sopineet.
Ennakkotarkastuksen laajuus rakennuksen sisätiloissa
Rakennuksen kunnon päällisin puolin suoritettavaan tarkastukseen kuuluu muun muassa lattia-, seinä- ja kattorakenteiden tarkastus. Tämän tarkastuksen yhteydessä ostajan velvollisuutena ei ole esimerkiksi huonekalujen siirtäminen. Tarkastus voidaan suorittaa siinä laajuudessa kuin se on mahdollista tavaroita siirtämättä.
Ostajan tulee tarkastuksen yhteydessä havaita mahdolliset lattiavauriot, kuten esimerkiksi lattialaattojen irti oleminen ja parkettilattian vioittuminen.
Ennakkotarkastuksen laajuus rakennuksen ulkopuolella
Maanpinnan kaltevuus voi edesauttaa rakennuksiin syntyviä kosteusvaurioita. Maanpinnan muodon pitäisi olla rakennuksesta poispäin kalteva. Näin vähennetään sadevesien ja sulamisvesien rakennukseen kohdistamaa rasitusta, koska vedet valuvat rakennuksesta poispäin. Ostajan tulee tavanomaista tarkastusta suorittaessaan todeta, onko maanpinta virheellisesti kalteva, onko rakennus sijoitettu muutoin virheellisesti tai onko rakennuksen sokkeli vaurioitunut.
Tarkastusajankohdalla voi olla merkitystä tällaisten virheiden havaitsemiseen. Esimerkiksi maanpinnan kaltevuuden toteaminen on runsaslumisena talvena vaikeaa. Riskinjako myyjän ja ostajan välillä voi tulla jaettavaksi eri tavoin sen mukaan, mihin vuodenaikaan kauppa tehdään. Jos kauppa tehdään sellaiseen vuodenaikaan, jolloin sokkeli ja maanpinnan kaltevuus on nähtävissä, on ostajalla näistä seikoista tarkastusvelvollisuus. Mikäli kauppa tehdään sellaiseen vuodenaikaan, jolloin esim. sokkeli on lumen peitossa, on myyjän tiedonantovelvollisuus laajempi kuin ostajan tarkastusvelvollisuus.
Tarkastettavien tilojen saavutettavuuden vaikutus ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen
Rakennukset ja rakennelmat tulee tarkastaa niiltä osin kuin tiloihin, kuten esimerkiksi ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Tarkastukseen kuuluu tavallisesti myös kiinteistön ulottuvuuden sekä siihen kuuluvien alueiden katsastaminen. Esimerkinomaisesti esitellään muutama oikeustapaus ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen ullakkotilojen osalta.
Turun HO 5.9.1997 S 97/81 (KKO: ei valituslupaa). Käräjäoikeus katsoi, että asuinrakennuksen asema on vastoin rakennuspiirustusta. Rakennuksen asema on kuitenkin helposti havaittavissa, kun tontille menee. Tältä osin kysymyksessä ei ole salainen virhe, vaan ostajat ovat voineet havaita, että rakennus on sijoitettu ja rakennettu ympäröivää maastoa alemmas. HO ei muuttanut KäO:n tuomiota edellä selostetuilta osin.
Turun HO 12.11.1993 S 92/1178 (lainvoimainen). Kaupan kohteena oli kiinteistö ja sillä sijaitseva noin 40 vuotta vanha asuinrakennus. Ostajat vaativat vahingonkorvausta tai hinnanalennusta mm. kivijalassa olleiden halkeamien vuoksi. Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistön kivijalassa on halkeamia ja kosteusvaurioita, jotka ovat olleet havaittavissa kiinteistöä tarkastettaessa. Hovioikeus totesi lisäksi mm., että ostajien olisi rakennuksen iän ja rakennuspaikkana olevan savimaan takia tullut ostotilanteessa ottaa huomioon rakennuksen sokkelin mahdolliset halkeamat. Kanne hylättiin.
KKO 1984 II 193. Kaupan kohteena oli omakotitalo ja vuokraoikeus. Kaupan jälkeen puurakenteisen omakotitalon yläpohjan ja vesikaton välisessä tilassa, jota ei ollut tarkoitettu säilytystilaksi, oli todettu vesivahinkoja sekä home- ja lahovaurioita. KKO katsoi, että nämä vesivahingot eivät olleet havaittavissa talon tavanomaisessa ulkoisessa ja sisäisessä tarkastuksessa. Toisen ostajista tarkastaessa taloa ennen kauppaa on ullakkotilaan johtaneista kahdesta luukusta toinen ollut päätyseinään sisäpuolelta naulattu, ja toinen sijainnut ahtaan säilytystilan katossa. KKO katsoi, että ostajat eivät ole laiminlyöneet velvollisuuttaan ennen kauppaa tarkastaa taloa.
Ostajan erityinen tarkastusvelvollisuus
Ostajan normaalin selonottovelvollisuuden lisäksi hänelle voi tulla pitemmälle menevä erityinen velvollisuus tutkia tarkemmin sellaisia laatuseikkoja, joissa olevista puutteellisuuksista myyjä on kertonut hänelle tai jotka muulla tavoin ovat tulleet hänen tietoonsa. Tällaista ostajan velvollisuutta on sanottu myös ostajan erityiseksi tarkastusvelvollisuudeksi.
Ratkaisussa KKO 1983 II 79 ostajille on katsottu syntyneen erityinen tarkastusvelvollisuus. Tässä tilanteessa ostajat ovat kuitenkin myös täyttäneet erityisen tarkastusvelvollisuutensa.
Myyjän kiinteistöstä antamien tietojen vaikutus ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen
Myyjän kiinteistöstä antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Ostaja voi luottaa myyjän antamiin tietoihin. Tämä koskee myyjän nimenomaisia vakuutteluita sekä muita ennen kaupan tekemistä ostajalle annettuja yksilöityjä tietoja.
Ostajan tieto virheestä
Ostaja on tietoinen jostakin virheeseen liittyvästä seikasta vain, jos hänellä samalla on käsitys sen merkityksestä. Ostajan onkin saatava oikea käsitys myyjän antamista tiedoista. Ostaja voi vedota virheeseen, jos myyjä on maininnut seikasta esimerkiksi niin lyhyesti, epäselvästi, ristiriitaisesti tai puutteellisesti, että ostajan ei kohtuudella voida katsoa ymmärtäneen siitä seuraavia vaikutuksia.
Mikäli jostakin seikasta ja sen keskeisestä sisällöstä on kerrottu ostajalle, ostajan on tiedusteltava myyjältä tai sivulliselta tarkemmista yksityiskohdista, mikäli ostaja haluaa niistä tietoja. Arvioitaessa ostajan tietoa virheestä merkitystä on myös sillä erityisellä asiantuntemuksella, joka ostajalla mahdollisesti on rakennus- tai kiinteistöalalta.
Ostajan erityisen asiantuntemuksen ja muiden henkilökohtaisten ominaisuuksien vaikutus tarkastusvelvollisuuden laajuuteen
Huomioon otetaan se erityinen asiantuntemus, joka ostajalla mahdollisesti on rakennus- tai kiinteistöalalta. Tällöin merkitystä annetaan muun muassa ostajan ammatilliselle koulutukselle. Ostajan rakennus- tai kiinteistöalan asiantuntemus voi vaikuttaa hänen tarkastusvelvollisuutensa laajuuteen siten, että se tiukentaa hänen tarkastusvelvollisuuttaan.
Asiantuntemuksella on vaikutusta tarkastusvelvollisuuden laajuuteen ainoastaan siinä tapauksessa, että virhe on ollut havaittavissa normaalissa ennakkotarkastuksessa. ostajat ovat rakenteita purkamatta voineet havaita. Ostajalla voi olla myös puutteelliset kyvyt tarkastuksen asianmukaiseen suorittamiseen. Ostaja voi olla esimerkiksi näkövammainen tai vaikeasti liikuntavammainen. Tällaiset ostajan puutteelliset kyvyt tarkastuksen suorittamiseen eivät kuitenkaan lievennä huolellisuusvaatimusta.
Jos myyjä katsoo, että ostajan olisi tullut havaita virhe ostajan erityisen asiantuntemuksen perusteella, myyjällä on väittämistaakka tällaisesta seikasta. Myyjä voi esittää näyttöä esim. siitä, että ostajalla on sellaista erityistä asiantuntemusta, jonka perusteella ostajan olisi tullut havaita virhe sekä ymmärtää virheen merkitys. Ostaja voi esittää vastatodistelua esim. siitä, että virhe on ollut sellainen, ettei sitä ole voitu ostajan asiantuntemuksesta huolimatta normaalissa ennakkotarkastuksessa havaita.
Myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely sekä törkeä huolimattomuus
Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tämä on eräs osoitus sopimusoikeudessa esiintyvästä lojaliteettiperiaatteesta. Jos myyjä on tahallaan antanut ostajalle virheellisiä, puutteellisia tai harhaanjohtavia tietoja tai salannut jonkin kiinteistöä koskevan vaikutuksellisen seikan taikka muutoin menetellyt kaupassa törkeän huolimattomasti, ostajan oikeutta vedota virheeseen ei ole syytä rajoittaa. Ostaja voi tällöin vedota myös seikkoihin, jotka hänen olisi tarkastusta suorittaessaan pitänyt huomata.
Mikäli myyjä on esimerkiksi salannut kiinteistössä olevat vaikutukselliset kosteusvauriot, myyjän käyttäytyminen voi olla kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Ostaja voi tällöin vedota virheeseen, vaikka hän olisi laiminlyönyt tarkastusvelvollisuuden tai vaikka hän olisi kauppaa tehtäessä ollut virheestä tietoinen.
Myyjän toiminta on yleensä kunnianvastaista ja arvotonta silloin, kun hän jättää ostajalle kertomatta tutkimustuloksista tai raporteista, jotka osoittavat kiinteistössä olevan vikoja tai viitteitä vioista. Asuinrakennuksessa suoritetut kosteusmittaukset, kuntoarviot, ilmanlaatututkimukset ja muut vastaavat tutkimustulokset ovat yleensä aina ostajalle merkityksellisiä tietoja, ja tämän vuoksi myyjän tulisi antaa tällaiset tiedot ostajalle. Myyjän on kerrottava ostajalle myös asuntoon tehtäväksi ehdotetut tutkimukset, vaikka niitä ei olisi tehty. Myyjän tiedonantovelvollisuuteen ei vaikuta se, että ostajalla on ollut käytössä asiantuntija tai se, että ostaja teettää tutkimuksia samoista seikoista, joista myyjällä on jo tieto.
Myyjällä on velvollisuus virhevastuun uhalla oikaista ostajaa, jos hän on havainnut ostajan olevan erehdyksen vallassa jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Mikäli myyjä käyttää hyväksi ostajan erehdystä, myyjän menettely on yleensä kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä tai törkeää huolimattomuutta.
Kunnianvastaisuuteen ja arvottomuuteen vetoaminen ei edellytä, että erehdyksen tulisi olla lähtöisin myyjän antamista virheellisistä tai puutteellisista tiedoista. Myös ostajalle itsenäisesti syntyneen erehdyksen hyväksi käyttäminen voi olla kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä.
Lainsäädäntö:
Maakaari (12.4.1995/540) https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
YHTEYDENOTTO
Jos tarvitset apua kiinteistökauppaan liittyen, esimerkiksi kaupan virhetilanteessa, ota yhteyttä asiantuntevaan lakimieheen. Yhteystiedot löytyvät alla olevan linkin kautta.