Asunnon sekä kiinteistön ja sen rakennusten kuntotarkastuksen järjestäminen on nykyään yksi tärkeä osa asuntokauppoja. Kuntotarkastus liittyy ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen, mahdollisten laatuvirheiden huomaamiseen, myyjän virhevastuun laajuuteen sekä kiinteistökauppariitojen syntymiseen. Myös kuntotarkastuksen suorittajalla ja kiinteistönvälittäjällä on omat vastuunsa siihen liittyen.
Kuntotarkastuksesta on tullut normaali osa yksityisten keskinäisissä asuntokaupoissa. Myyjällä on laaja tiedonanto- ja selonottovelvollisuus ostajaa kohtaan asuntoon tai kiinteistöön liittyvissä asioissa. Ostajalla on myös ennakkotarkastusvelvollisuus, vaikka se ei ole yhtä laaja, kuin myyjän tiedonantovelvollisuus. Ostajan ei myöskään tarvitse tarkistaa myyjän antamia tietoja ilman erityistä syytä. Peruskuntotarkastuksen ei tarvitse olla kovin tekninen ja monimutkainen, vaan yleensä se on vain silmämääräinen, ellei myyjä anna lupaa syvempiin tutkimuksiin. Toisaalta, jos ostaja ei ole tarkka ennakkotarkastusta tehdessään, hän saattaa menettää oikeuden vedota tähän virheeseen kaupan jälkeen. Kuntotarkastusraportti on myös yleensä osa niitä tietoja, joita ostaja saa myyjältä kauppakohteen tilasta.
Kuntotarkastus – pakollista vai vapaaehtoista?
Kuntotarkastus on suositeltava, mutta ei pakollinen osa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta, josta on paljon hyötyä kaupan tekemisestä päätettäessä. Jos myyjä tai kiinteistönvälittäjä on kuitenkin tällaisen teettänyt, on ostajan hyvä tutustua siihen, koska kuntotarkastusraportin sisältö vaikuttaa siihen, mitä ostajan oletetaan tienneen kaupantekohetkellä. Kuntotarkastuksen teettämisen ei kuitenkaan pitäisi laajentaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta liian paljon.
Kuitenkin, ostajan täytyy mahdollisesti teettää kuntotarkastus itse osana ennakkotarkastusvelvollisuuttaan, jos myyjän antamien tietojen tai havaittavien rakennusvirheiden tai vaurio jälkien vuoksi tämä vaikuttaa tarpeelliselta. Tällainen kuntotarkastus on kuitenkin laajempi kuin peruskuntotarkastus, vaan tällaisessa kuntotarkastuksessa saatetaan kajota perusteisiin tai avata rakenteita.
Kuntotarkastuksen järjestäminen on yleensä osa myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuksia ja harvemmin osa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta. Ostaja ei voi teettää kuntotarkastusta ilman myyjän myötävaikutusta ja kuntotarkastuksen tiedot vähentävät myyjän virhevastuuta. Kuntotarkastuksesta saaduista tiedoista tulee sellaisia, joista ostajan oletetaan olevan tietoinen kaupantekohetkellä, jotka voivat poistaa myyjän vastuun näistä laatuvirheistä.
Kuntotarkastukseen liittyy monia kysymyksiä.
Kenelle kuntotarkastaja on virhevastuullinen? Vain tilaajalleen (yleensä myyjä tai myyjän kiinteistönvälittäjä) vai onko hän vastuussa myös toiselle osapuolelle?
Miten kuntotarkastajan virhevastuuta arvioidaan, onko kyseessä vahingonkorvaus vai sopimusoikeudellinen tilanne?
Millainen on myyjän virhevastuu ja voiko sitä mitenkään rajata?
Miten vastuu jakautuu virhetilanteessa eri osapuolten välillä?
Millaisia ovat ostajan velvollisuudet liittyen asunto- tai kiinteistökauppaan, miten kuntotarkastus vaikuttaa niihin?
Liittyykö kuntotarkastajiin ja kuntotarkastukseen lainsäädäntöä, oikeuskäytäntöä tai miten varmistaa heidän ammattitaidostaan?
Jos huomaat virheen asunnossa tai kiinteistössä kaupan jälkeen, mitä sinun kannattaa silloin tehdä?
Näihin ja joihinkin muihinkin kysymyksiin löytyvät vastaukset sivuiltamme.