Kaupanvahvistaja kiinteistön luovutuksessa

Kaupanvahvistajan tulee olla läsnä, kun kiinteistön luovutuksessa allekirjoitetaan luovutuskirja. Luovutuksella tarkoitetaan tilannetta, jossa kiinteistön omistus siirtyy toiselle, eli esimerkiksi kiinteistön kauppa, vaihto tai lahja ovat luovutustilanteita. Kaupanvahvistajan tehtävänä on varmistaa, että luovutus on tehty voimassa olevien lakipykälien mukaisesti. Kiinteistön luovutusta säätekevä laki on maakaari. Maakaaren mukaan kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Sama koskee myös kiinteistön vaihtoa ja lahjana antamista. Myös kiinteistön kauppaa koskeva esisopimus vaatii vahvistuksen kaupanvahvistajalta

Kaupanvahvistaja ja tehtävät

Kuten jo edellä mainittiin, kaupanvahvistajan tehtävänä on varmistaa, että luovutus tehdään oikein ja hänen on oltava paikan päällä varmistamassa kiinteistön luovutus omalla todistuksellaan. Kaupanvahvistaja varmistaa, että luovutusta koskevat asiakirjat ovat kunnossa ja valvoo, että luovutuksen osapuolet allekirjoittavat luovutusta koskevan sopimuksen kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Tämän lisäksi kaupanvahvistajan tehtävänä on tarkistaa luovutusten osapuolten henkilöllisyydet ja että luovutuskirja täyttää lain edellyttämät muotovaatimukset. Kaupanvahvistaja neuvoo luovutuksen saajaa lainhuudon hakemisesta. Lisäksi kaupanvahvistajan on kyettävä antamaan tietoja osapuolten henkilötietojen käsittelemisestä viranomaisen rekisterissä.

Luovutuksen vahvistaminen: kaupanvahvistaja vahvistaa kiinteistön luovutuksen merkitsemällä todistuksen luovutuskirjaan. Jos luovutuskirjaa on laadittu useita kappaleita, todistus on merkittävä jokaiseen niistä. Kaupanvahvistajan on ennen kiinteistön luovutuksen vahvistamista tarkastettava luovutuskirjan allekirjoittajien henkilöllisyys ja se, että luovutuskirja on tehty maakaaren (540/1995) 2 luvun 1 §:ssä säädetyllä tavalla. Kaupanvahvistajan on tarkastettava, mistä rekisteriyksiköstä alue luovutetaan. Luovutusta ei saa vahvistaa, jos on perusteltua aihetta epäillä luovutuksen pätevyyttä. Kaupanvahvistajan on tarkistettava luovutuksen kohteen kiinteistötunnus kiinteistörekisteristä. Kaupanvahvistaja ei kuitenkaan ole velvollinen tarkastamaan luovutuksen kohdetta koskevia tietoja, jos luovutus vahvistetaan ulkomailla.

Kaupanvahvistajan on pidettävä kirjaa kaikista vahvistamistaan luovutuksista. Vahvistetuista luovutuksista on lisäksi tehtävä ilmoitus maanmittauslaitokselle ja sille kunnalle, jossa luovutettu kiinteistö sijaitsee. Kaupanvahvistajan ilmoitukseen on lain mukaan merkittävä seuraavat tiedot:

1) luovutuksen osapuolet, heidän yhteystietonsa ja kansalaisuutensa tai tieto yhteisön kotipaikasta sekä muut osapuolten yksilöimiseksi tarvittavat tiedot;

2) luovutuksen kohde;

3) luovutuksen laji;

4) luovutuksen ehdot;

5) luovutuksen arvoon vaikuttavat tekijät.

Sähköisessä kiinteistön kaupassa kaupanvahvistajaa ei tarvita, vaan maanmittauslaitos toimii ns. kontrollerina kaupalle. Sähköisessä kiinteistökaupassa myyjän vastuu korostuu, sillä myyjällä on vastuu varmistaa, että kauppaan liittyvät asiakirjat ovat kunnossa.

Vahvistetuista luovutuksista on pidettävä päiväkirjaa. Kaupanvahvistajan on liitettävä vahvistamastaan luovutuksesta päiväkirjaan luovutuskirjan tallekappale, sen liitteet ja kaupanvahvistajan ilmoitus. Päiväkirjaan sisällytettävät asiakirjat on numeroitava vuosittain juoksevasti.

Päiväkirja on säilytettävä pysyvästi. (13.12.2013/927)

Kuka voi toimia kaupanvahvistajana?

Maanmittauslaitos ylläpitää rekisteriä kaikista Suomessa toimivista kaupanvahvistajista. Kaupanvahvistajarekisteriin merkitään:

1) kaupanvahvistajan nimi;

2) 1 §:ssä tarkoitettujen kaupanvahvistajien virka-asema;

3) 2 §:ssä tarkoitettujen kaupanvahvistajien määräyksen antaja sekä määräyksen antamis- ja päättymispäivä;

4) virkapaikka tai muu osoite, josta kaupanvahvistajan tavoittaa;

5) kaupanvahvistajan tunnus.

Kaupanvahvistajista annetun lain mukaan kaupanvahvistajia ovat:

1. henkikirjoittajat, julkiset notaarit, poliisipäälliköt, apulaispoliisipäälliköt, johtavat kihlakunnanvoudit, kihlakunnanvoudit ja maakunnanvouti sekä elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen maanmittausinsinöörit
2.  Maanmittauslaitoksen virkamiehet ja kunnan viranhaltijat, jotka voivat kiinteistönmuodostamislain mukaan toimia toimitusinsinööreinä;
3. konsulipalvelulaissa tarkoitetut ulkomaanedustustossa palvelevat virkamiehet ja työntekijät.

Virastojen ja kuntien on toimitettava 2 momentissa tarkoitetut tiedot rekisterinpitäjälle sekä ilmoitettava tiedoissa tapahtuneista muutoksista. Määrätyn kaupanvahvistajan on ilmoitettava koti- tai toimipaikassaan sekä yhteystiedoissaan tapahtuneista muutoksista. Kaupanvahvistajaa koskevat tiedot on poistettava rekisteristä viiden vuoden kuluttua kaupanvahvistajan tehtävän päättymisestä.

Ulkomaanedustuston palveluksessa olevien kaupanvahvistajien tietoja ei ilmoiteta kaupanvahvistajarekisteriin. Ulkoasiainministeriön on pidettävä palveluksessaan olevista kaupanvahvistajista luetteloa, josta ilmenevät 2 momentissa tarkoitetut tiedot.

Poliisilaitoksen ja ulosottoviraston päällikkö sekä Maanmittauslaitoksen palveluksessa oleva, erikseen määrätty virkamies voi lisäksi määrätä alaisensa virkamiehen kaupanvahvistajaksi. Kirjaamisasioita ratkaisevaa virkamiestä ei saa määrätä kaupanvahvistajaksi. Oikeus toimia kaupanvahvistajana päättyy, kun virka- tai työsuhde päättyy.

Lain mukaan myös tilanteessa, jossa kaupanvahvistajan palveluiden saatavuus sitä edellyttää, muukin kuin edellä esitetty henkilö voidaan hakemuksesta määrätä toimimaan kaupanvahvistajana. Kaupanvahvistajaksi määrättävällä tulee olla riittävä perehtyneisyys ja muut edellytykset tehtävän hoitamiseen.

Kaupanvahvistajan palkkio

Tätä kirjoitettaessa kaupanvahvistajan palkkion suuruus on 120 € (2021), jonka hän perii kaupanvahvistuksesta. Mikäli luovutus tapahtuu muualla kuin maistraatissa, osapuolten pyynnöstä, on kaupanvahvistajalla oikeus lisäksi periä korvauksia matkakuluista. Yleensä kaupanvahvistajan palkkio kulut jaetaan puoliksi luovutuksen osapuolten välillä.

Kaupanvahvistajan suoritteista perittävistä maksuista ja matkakustannusten korvauksesta säädetään maa- ja metsätalousministeriön asetuksella. Maksut määrätään kiinteiksi ja kyseisten tehtävien hoidosta valtiolle aiheutuvien keskimääräisten kustannusten suuruisiksi. Muilta osin maksuihin sovelletaan valtion maksuperustelakia (150/1992).

Ulkomaanedustuston palveluksessa olevan kaupanvahvistajan palveluista perittävistä maksuista säädetään erikseen.

Virka-asemansa perusteella kaupanvahvistajana toimivan on tilitettävä maksu valtiolle tai kunnalle.

Kiinteistön luovutus ja lakimies

Mikäli tarvitset apua kiinteistön luovutukseen liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/

Maakaari: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540#O1L4P3

Laki kaupanvahvistajista: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20090573#P8