Tässä kirjoituksessa perehdytään kiinteistökaupan virheisiin. Kaupan kohdetta verrataan niin sopimukseen kuin myyjän tiedonantovirheeseenkin.
Sopimusehto
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Erilaisiin kiinteistöihin liittyviä ongelmia ei voida yksityiskohtaisesti säännellä. Siksi kiinteistön kaupassa virhearvioinnin lähtökohdaksi tulee osapuolten välinen sopimus.
Sopimus tarkoittaa osapuolten yhteistä tarkoitusta, eli mitä voidaan katsoa sovitun nimenomaisesti tai hiljaisesti. Sopimuksella määritetään se laatutaso, jota ostaja voi vaatia. Jos kiinteistön laadusta ei ole sovittu, ostaja voi edellyttää kaupan kohteen laadulta normaalitasoa.
Ostajan tieto kaupan kohteen puutteista poistaa virheellisyyden. Ostaja ei voi esittää vaatimuksia myyjälle, vaikkei kiinteistöllä oleva omakotitalo täytä yleisiä asunnon terveellisyysmääräyksiä, jos ostaja on tehnyt kaupan siitä tietoisena.
Sovittujen ehtojen ei tarvitse olla merkittyinä julkisen kaupanvahvistajanvahvistamaan kauppakirjaan. Laatuseikoista ja rakennusten varusteista ja laitteista voidaan sopia myös esimerkiksi erillisessä sivusopimuksessa.
Sopiminen ymmärretään siis laajasti. Merkitystä on myyjän tai hänen edustajansa kiinteistöstä eri yhteyksissä antamilla tiedoilla, joilla katsotaan olevan vaikutusta kaupan syntymisen kannalta. Tällaisia tietoja on voinut tulla esille esimerkiksi sopimusneuvotteluissa, lehti-ilmoituksissa ja osapuolten kirjeenvaihdossa.
Arvioinnissa otetaan huomioon kaikki se, mitä osapuolet ovat kirjallisesti tai vapaamuotoisesti sopineet. Tällöin esimerkiksi myyjän vapaamuotoisesti antamat luettelot omakotitalon laitteista ja varusteista ja niiden ominaisuuksista tulevat osaksi sopimusta.
Joskus kuntotarkastuslausunto liitetään kauppakirjaan. Kuntotarkastuslausunnosta tulee kauppakirjaan liitettynä osa kauppasopimusta. Tällöin kuntotarkastuslausunnon sisältö vaikuttaa muiden kauppaehtojen ohella siihen, mitä asunnosta on katsottava sovitun ja miten asunnon sopimuksenmukaisuutta arvioidaan.
Myyjän antama virheellinen tai harhaanjohtava tieto
Yleistä
Ostopäätöksen tekemistä varten ostajan on tärkeää saada sisällöltään oikeita tietoja kiinteistöstä. Jos myyjä antaa virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja, hän toimii vastoin lojaliteettivelvollisuutta.
Virhe on käsillä siinä vaiheessa, kun virheellisen tiedon voidaan katsoa vaikuttaneen kauppaan. Myyjä voi välttää virhevastuun jo antamistaan tiedoista oikaisemalla tiedon ennen kaupantekoa niin, että ostajalla on tämän jälkeen kohtuullinen mahdollisuus harkita seikan merkitystä kaupanteon kannalta.
Tietojen antomuodolla ei ole merkitystä. Myyjän vastuu koskee myös muita kuin kauppakirjassa annettuja tietoja. Virheellinen tieto tulee korjata vähintään yhtä tehokkaasti kuin se on annettukin.
Myyjän virhevastuun edellytyksenä on, että annettu tieto on vaikuttanut kauppaan. Ostaja ei siis olisi lainkaan tehnyt kyseistä kauppaa tai että hän ei olisi tehnyt kauppaa sovituin ehdoin, esimerkiksi siihen hintaan mitä sovittiin, jos olisi saanut kaupan kohteesta oikeat tiedot.
Ostaja ei voi menestyksellisesti vedota saamaansa virheelliseen tai harhaanjohtavaan tietoon, jolla ei ilmeisesti ole ollut hänelle merkitystä kauppaa päätettäessä. Virheellisen tiedon ei myöskään voida olettaa vaikuttaneen kauppaan, jos tieto on oikaistu ennen kaupantekoa riittävän ajoissa.
Annettujen tietojen tulee olla riittävän konkreettisia, jotta niistä voisi seurata myyjälle virhevastuu. Esimerkiksi kaupan kohteen yleinen kehuminen ei ole yleensä virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon antamista. Myyjän yleisluontoisillakin lausumilla esimerkiksi asunnon laatu- tai varustelutasosta voi kuitenkin olla merkitystä arvioitaessa, millaista yleistä tasoa ostajalla on oikeus kaupan kohteelta edellyttää.
Virheellinen tai harhaanjohtava tieto (vallintavirhe)
Kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Nykyisin kiinteistön myyjät tietävät omat velvollisuutensa sen verran hyvin, että harvassa lienevät ne tapaukset, joissa myyjä olisi tahallaan antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja.
Virheellinen tai harhaanjohtava tieto (oikeudellinen virhe)
Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Ostajalla on kiinteistön kaupassa oikeus olettaa, että kaupan kohteena on kiinteistö siihen tavanmukaisesti kuuluvine rakennuksineen ja laitteineen ja että siihen kohdistuu ainoastaan ilmoitetut panttioikeudet ja muut toisen oikeudet.
Yhteenveto myyjän antamista virheellisistä tai harhaanjohtavista tiedoista
Näissä virhetilanteissa myyjä on aktiivinen antamalla ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon. Myyjä toimii vastoin lojaliteettivelvollisuutta. Myyjä joutuu tällaiseen tilanteeseen ja vastuuseen yleensä silloin, kun hän pyrkii täyttämään tiedonantovelvollisuutensa.
Ostajan tahallinen harhaanjohtaminen voi aiheuttaa sen, että menettely täyttää jopa petoksen (RL 36:1–3) tunnusmerkistön. Vaikka myyjä ei olisikaan syyllistynyt petokseen, kauppa voi olla mahdollista julistaa pätemättömäksi petollisen viettelyn (OikTL 30 §) tai kunnianvastaisen ja arvottoman menettely (OikTL 33 §) perusteella.
Myyjä voi syyllistyä virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon antamiseen, vaikka hän toimii hyvässä uskossa. Mikäli myyjä on epävarma jonkin kaupan kohdetta koskeva merkityksellisen seikan suhteen, myyjän on virhevastuun välttääkseen kerrottava ostajalle tällaisesta epävarmuudesta. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä.
Edellytyksenä virheeseen vetoamiselle on, että annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Ostaja ei voi tämän vuoksi vedota vähämerkityksisiin virheellisyyksiin myyjän antamissa tiedoissa. Virheensietokynnyksen on ylityttävä. Tällöin arvioidaan objektiivisesti sitä, olisiko virheellinen tai harhaanjohtava tieto vaikuttanut ostajan ostopäätökseen tai kaupan ehtoihin, esim. kauppahintaan. Ostajalla on väittämistaakka siitä, että myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon ja että annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Sovellettava laki:
Maakaari (12.4.1995/540)
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
YHTEYDENOTTO
Jos tarvitset apua kiinteistön kauppaan, esimerkiksi kaupan virheeseen liittyen, ota yhteyttä asiantuntevaan lakimieheen. Yhteystiedot löytyvät linkin kautta: