Kirjallisen tarjouksen ja esisopimuksen sitovuus

Kategoriat

Viimeisimmät

Kiinteistökaupan peruminen

Aiotut kaupat eivät aina toteudu suunnitellusti ja kyseeseen voi tulla kirjallisen tarjouksen ja esisopimuksen sitovuus.

Esimerkkitilanne: Pariskunta oli maksanut käsirahan omakotitalosta, jonka he olivat aikeissa ostaa. Käsirahan maksamisen jälkeen heille oltiin kuitenkin kerrottu, että talon viereen ollaan rakentamassa alkoholistien palvelutalo. Tapauksessa pariskunta oli joutunut miettimään vaihtoehtojaan. Muun muassa sitä, että ostavatko talon alkoholistien palvelutalosta huolimatta, sillä parinkymmenen tuhannen euron käsirahaa ei olisi enää mahdollista saada takaisin. Vai olisiko sittenkin mahdollista saada?

Lain mukaan niin myyjän kuin välittäjän on annettava kaupan kohteesta asunto- tai kiinteistön kaupassa kaikki ne tiedot, joiden voidaan olettaa vaikuttavan ostajan kaupasta päättämiseen. Mikäli tällainen tieto alkoholien palvelutalosta olisi asianmukaisesti annettu, tai se olisi muutoin tullut ostajien tietoon vasta kaupanteon jälkeen, kyseessä olisi todennäköisesti tiedonantovirhe kiinteistökaupassa.

Mikä on sopimussakko?

Sopimussakolla tarkoitetaan sopimusoikeudellista seurausta, joka tulee maksettavaksi siinä tapauksessa, että osapuoli vetäytyy sopimuksesta tai muutoin rikkoo sitä mitä ollaan sovittu. Asuntokaupassa tällainen sopimussakko on tunnettu myös nimellä vakiokorvaus. Siitä on mahdollista sopia niin ostotarjouksessa kuin kauppakirjassakin. Ostotarjouksessa sopimussakko/vakiokorvaus on luonteeltaan korvaus, silloin kun osapuoli vetäytyy kaupasta ja kauppakirjassa se on puolestaan korvaus muunlaisesta rikkomisesta. Molemmissa tapauksissa vakiokorvauksen/sopimussakon sanktio ajatus on kuitenkin sama.

Vaikka lähtökohtaisesti ostotarjous on osapuolia sitova, yleensä kuitenkin sovitaan, että lopulliseen kauppaan ei ole tarve myöhemmin ryhtyä, jos vetäytyvä osapuoli maksaa toiselle osapuolelle korvauksen vetäytymisestään. Vetäytymiseksi katsotaan aktiivisen kieltäytymisen ohella muun muassa se, että kauppa jää jostain osapuolesta johtuvasta syystä syntymättä. Tällainen syy saattaa olla esimerkiksi se, ettei tarjouksen tekijä eli ostaja ole saanut tarvittavaa lainaa kaupalle.

Mitä tarkoitetaan käsirahalla?

Käsiraha on ostajan myyjälle maksama etukäteismaksu sen varmistamiseksi, että kauppa tulee tehtyä myöhemmin. On hyvin tärkeää, että käsirahan maksamisen yhteydessä sovitaan myös käsirahaa koskevista ehdoista. Kiinteistökauppojen osalta säännökset ovat erilaiset.

Ostaja maksaa siis käsirahan varatakseen asunnon, jonka hän haluaa ostaa ja selvittääkseen muun muassa, että saako hän siihen lainan pankista, myydäkseen oman asuntonsa tai suorittaakseen kuntotarkastuksen tai jonkin muun ehdon. Mikäli myyjä hyväksyy käsiraha ehdon, tulee sovittuja ehtoja noudattaa. Mikäli ostaja kuitenkin vetäytyy kaupasta jonkin muun syyn perusteella kuin sovitun vetäytymisperusteen johdosta, ostaja menettää käsirahan. Maksettavan käsirahan määrää on mahdollista sovitella, jos ostaja siihen vetoaa. Silloin arvioidaan myyjälle aiheutunutta vahinkoa ja muita olosuhteita.

Jos myyjä vetäytyy, on kaupasta vetäytyvä osapuoli ja hän vetäytyy ilman perusteita, joutuu hän palauttamaan käsirahan ja maksamaan käsirahan määrän sakkona ostajalle. Tästäkin on mahdollista sopia ehdoissa tarkemmin. Kauppaa ei ole kuitenkaan mahdollista vaatia tehtäväksi käsiraha sopimuksen perusteella, sillä esisopimus kaupan tekemisestä on erilainen sopimus, vaikka siinäkin sovitaan pitkälle samoista asioista

Usein käsirahasta saattaa tulla riitaa, kun ehdoista on sovittu huolimattomasti. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:49, jota tarkastellaan jäljempänä, tulee esiin se, että kaikki asunnossa havaitut virheet käsirahasopimuksen jälkeen mutta ennen kaupan allekirjoittamista oikeuttavat ostajan vetäytymiseen. On myös hyvä huomioida, että mikäli kaupassa käytetään kiinteistövälittäjää, on välittäjän velvollisuus huolehtia ehtojen kirjaamisesta käsiraha sopimukseen ja siitä, että käsirahan menettämisehdot ovat selvitetty ostajalle. Tämä lisäksi välittäjä on myös vastuussa siitä, että ehdot on selkeästi kirjoitettu käsirahasopimukseen, jotta molemmat ostaja, että myyjä ymmärtävät ne.

Sopimussakko ja käsirahan menetys

Kiinteistökaupassa esisopimuksen ja vastaavasti asuntokaupassa allekirjoitetun kirjallisen tarjouksen sisältö on muun ohella se, että osapuolet ostaja ja myyjä sitoutuvat kaupan tekemiseen käsirahan menettämisen tai sopimussakon uhalla. Jos ostajat esimerkiksi aiemmin mainitussa tapauksessa, joka koski alkoholistien palvelutaloa, olisivat vetäytyneet kaupan tekemisestä, myyjä ja välittäjä olisivat melko varmasti katsoneet, että ostajat myös menettäisivät käsirahan sopimusrikkomuksen johdosta. Tämä näkemys on kuitenkin altis kritiikille. Tämä sen vuoksi, että ensinnäkin kiinteistökaupassa tehtävä kirjallinen tarjous ja sen perusteella maksettava käsiraha eivät sido ostajaa kauppojen tekemiseen.

Kiinteistön kaupan toteuttamisesta ja siihen liittyvä sopimussakko, voidaan sopia vain samassa muodossa kuin itse kiinteistön kaupasta. Sitovan esisopimuksen solmimisessa on syytä noudattaa maakaaren säännöksiä kiinteistökaupan määrä muodosta. Kiinteistökaupan esisopimus ja molempien osapuolten allekirjoittama kirjallinen tarjous asunto-osakkeen kaupasta ovat molemmat sopimuksia.

Oikeustoimilain sekä yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla on mahdollista katsoa, että jos toisen osapuolen tahdon muodostuksessa on sopimusta tehtäessä ollut virhe, ei sopimus silloin ole pätevä. Näin ollen siis, jos välittäjä tai myyjä on salannut ostajalta sellaisen tiedon, jonka voidaan katsoa olevan merkityksellinen kaupasta päättämisessä eli ostaako hän kaupan kohteena olevan kiinteistön, ei kirjallinen tarjous tai esisopimus sido silloin ostajaa. Kaupasta on tällöin mahdollista vetäytyä ilman, että ostaja on velvollinen maksamaan sopimussakkoa tai menettämään käsirahaa.

Korkein oikeus 2009:49

Korkeimman oikeuden tapauksessa, ostotarjouksen tekijät eli kiinteistön ostajat vaativat myyjän velvoittamista palauttamaan heille asunto-osakeyhtiön osakkeita koskevan allekirjoitetun ostotarjouksen / käsirahasopimuksen mukaisen käsirahan, jonka määrä oli 4 400 euroa korkoineen. Toissijaisesti ostajat vaativat myös, että käsirahan määrää sovittaisiin, jota olosuhteisiin ja kaupan arvoon nähden oli pidettävä kohtuuttomana.

Perusteluina ostajat esittivät, että he olivat 4.9.2005 tehneet ensimmäisen kirjallisen ostotarjouksen ja allekirjoittaneet käsirahasopimuksen asunto-osakeyhtiön osakkeista, jotka oikeuttivat heitä kaupan jälkeen hallitsemaan yhden huoneen, keittiön ja alkovin käsittävää huoneistoa. Myyjä oli tehnyt toimeksiantosopimuksen kiinteistönvälittäjän kanssa.

Välittäjän tekemän esitteen mukaan huoneiston kunto oli ollut hyvä. Kuitenkin kun ostajat olivat tutustumassa huoneistoon, he havaitsivat keittiön seinässä tiskialtaan yläpuolella, sivulla ja lattianrajassa maalipintaa, joka oli vaurioitunut. Tämän vuoksi he olivat edellyttäneet ensimmäisessä tarjouksessaan, että huoneistossa tehtäisiin myyjän ja ostajan puoliksi kustantama kosteusmittaus vaurioituneessa seinässä sekä lattiassa alueelta, jossa oli tummumia. Kiinteistönvälittäjän edustaja oli ilmoittanut, että tummumat seinässä johtuivat vain keittiön vesialtaan roiskeista, ja katsonut kyseessä olevan kosmeettinen haitta eikä varsinainen vesivahinko. Myyjä ei myöskään ollut suostunut kosteusmittaukseen, koska hän oli pitänyt tästä aiheutuvia kuluja aiheettomina. Ostajat kuitenkin päättivät luottaa välittäjään ja luopuivat mittaus vaatimuksesta. Myöhemmin asunto-osakeyhtiössä oli suoritettu kosteusmittaus, jossa kosteusvaurio oli vahvistunut.

Ostajat olivat sitä mieltä, etteivät he voineet kyseisissä olosuhteissa ottaa riskiä ja ostaa huoneistoa, jossa oli havaittu vesivahinko. He katsoivat myös, että menettävän käsirahan määrää täytyisi joka tapauksessa sovitella, koska he vetäytyivät kaupasta kosteusvauriona ilmenneen asunnon virheen vuoksi. Ostajat olivat myös aiemmin pyrkineet siihen, että vauriokohta tutkittaisiin asiantuntijan toimesta ja he olivat tarjoutuneet suorittamaan mittauksen kuluista puolet. Ostajien toisen ostotarjouksen jälkeen kiinteistönvälittäjän väittämä kosmeettinen haitta olikin paljastunut kosteusvaurioksi, joten virhe ei ollut ollut ennakoitavissa. Ostajat olivat pyrkineet lisäksi siihen, että myyjä otti kauppakirjaan sisällytettävässä ehdossa vastuun kosteusvaurion korjaamisesta, mutta myyjä oli kieltäytynyt myös tästä.

Ratkaisussaan korkein oikeus katsoo, että myyjä velvoitetaan palauttamaan ostajille asunto-osakeyhtiön osakkeita koskevan allekirjoitetun ostotarjouksen / käsirahasopimuksen mukainen käsiraha 4 400 euroa viivästyskorkoineen.