Kiinteistönvälittäjän vastuu asuntokaupassa
Suomessa suurin osa asuntokaupoista tehdään kiinteistövälittäjien avulla. Välitysliike toimii kaupoissa niin sanottuna kolmantena, ei varsinaisena ”osapuolena”, joka takaa ostajalle ja myyjälle keskimäärin paremmat mahdollisuudet saada välttämättömiä tietoja kaupan kohteesta ja kaupan päättämiseen tarvittavista seikoista.
Välitysliikkeellä on kuitenkin myös omat vastuunsa kiinteistö- ja asuntokaupassa. Kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu joko siihen, että välittäjä toimii sopimuksen mukaisesti vai ei tai siihen noudattaako välittäjä ammattilaiselta odotettavaa huolellisuutta. Välitysliikkeen vastuu on osittain sama kuin myyjän vastuu kaupan kohteesta. Se ei ole perusteeltaan tai laajuudeltaan kuitenkaan sama kuin myyjän vastuu. Sama virhe ei myöskään ole seurauksiltaan sama myyjälle ja kiinteistönvälittäjälle. Kiinteistönvälittäjän vastuu hinnanalennus tai kaupan purku tilanteessa on vahingonkorvausvastuuta tai sopimusvastuuta. Välittäjän korvausvastuu saattaa syntyä vaikka hinnanalennusta ei syntyisi, eikä jokainen hinnanalennus tilanne johda välittäjän vahingonkorvausvastuuseen.
Kiinteistönvälittäjä ei voi olla vastuussa seikoista, joihin hän ei ole voinut vaikuttaa. Välittäjä ei ole vastuussa siitä, että kaupan osapuolet täyttävät ja toimivat kauppakirjan ehtojen mukaisesti. Välittäjä ei myöskään ole vastuussa esimerkiksi siitä, jos myyjä vie asunnosta sellaisia laitteita, mitkä ostaja oletti kuuluvan kauppaan. Toisaalta kiinteistönvälittäjä voi olla vastuussa siitä, että hän ei ole laatinut kauppaehtoja osapuolten etujen vaatimalla tavalla.
Kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu tuottamukseen eli hänellä on korvausvastuu vain, jos hän ei ole menetellyt tehtävän edellyttävää huolellisuutta noudattaen tai jos hän aihetta vahingon tahallaan. Jos välittäjän toiminnassa ei ole virhettä, hänellä ei myöskään ole korvausvastuuta. Kiinteistönvälittäjän vastuu liittyy yleensä selonotto- tai tiedonantovelvollisuuksien laiminlyömiseen, kuten asuntoon liittyvien tietojen puutteellinen selvittäminen tai saatujentietojen kertomatta jättäminen. Tärkeän asian kertomatta jättäminen saattaa johtaa jopa rikosperusteiseen vastuuseen, jos välittäjä tahallaan jättää sen kertomatta. Yleensä kyseessä on kuitenkin kyse vain huolimattomuudesta. Välitysliikkeen lisäksi myös välitysliikkeen vastaavalla hoitajalla voi olla korvausvastuu eräin edellytyksin.
Asunto-osakeyhtiön vastuu
Asunto-osakeasunnossa oleva virhe saattaa olla asunto-osakeyhtiön eikä itse myyjän vastuulla. Asunto-osakeyhtiöllä on lainmukainen korjausvelvollisuuden piiri, eikä ostaja voi vaatia myyjää korvaamaan korjausten kustannuksia tämän piirin mukaisista virheistä. Taloyhtiö on esimerkiksi velvollinen korjaamaan kiinteistön rakenteista johtuvat viat, kuten puuttuvat eristeet. Korjauskustannukset taas jaetaan kaikkien osakkaiden kesken, samoin kuin muut yhtiön perimät vastikkeet. Vasta korjauskustannusvastike, joka kuuluu osakkeelle yhtiöjärjestyksen mukaan, voi olla perusteena hinnanalennukselle myyjän ja ostajan välisessä kaupassa. Tämä osuus on kuitenkin usein hyvin pieni, vain murto-osa kokonaiskuluihin nähden, joten se ei aina lopulta vaikuta kauppahintaan. Taloyhtiön koko kuitenkin vaikuttaa tähän, ja jos taloyhtiö on pieni, korjauskustannusvastike jaetaan pienemmälle osakehaltija joukolle ja summa jää täten merkittäväksi.
Asunto-osakeyhtiö on vastuussa vastuupiiriinsä kuuluvista korjauksista ja laiminlyönneistään. Esimerkiksi, jos taloyhtiö on laiminlyönyt vesikaton korjauksen, taloyhtiö on velvollinen korvaamaan myös huoneiston sisäpuolisten pinnoitteiden vauriot, vaikka sisäpintojen korvausvastuu yleensä kuuluukin osakkaalle. Asunto-osakeyhtiö on vastuussa isännöitsijäntodistuksessa olevasta virheestä. Toisaalta, jos osakas rikkoo remonttia tehdessään putkia tai muita osia, jotka aiheuttavat vahinkoa rakenteille, niin osakas voi olla tästä vastuussa taloyhtiölle.
Pantinhaltijan vastuu
Joskus asunto-osakkeen myyjä ei ole omistaja vaan pankki tai muu pantinhaltija. Tällaiseen tilanteeseen päädytään, jos omistaja ei pysty maksamaan asuntolainan korkoja ja lyhennyksiä ja joskus omaisuuden myyminen on paras ratkaisu. Pankki voi pantinhaltijana myydä asunnon tietyin laissa mainituin edellytyksin ilman omistajan myötävaikutusta, mutta useimmiten omistaja ja pankki pystyvät sopimaan asunnon myymisestä yhteisymmärryksessä.
Pantinhaltijalla ei ole myyjänä samaa asemaa kuin omistajalla. Pantinhaltijalla ei ole vastuuta kaupan kohteen virheestä samalla tavalla kuin asunnon omistajalla on. Tällaisessa tilanteessa ostajalle on kerrottava, että myyjänä on pantinhaltija eikä omistaja. Pantinhaltija vastaa kuitenkin siitä, ettei hän anna huolimattomuuttaan virheellisiä tietoja asunnosta ja ostajalle on kerrottava mihin pantinhaltijan antamat tiedot asunnosta perustuvat.
Ostaja ja myyjä eivät ole ainoita joilla ovat vastuita asunto- ja kiinteistökaupoissa. Lisätietoa muiden osapuolten vastuista saat meiltä! https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Myyjän vastuu kiinteistö kaupassa https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/myyjan-vastuu/
Kuluttajansuojalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1978/19780038
Asuntokauppalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2000/20001075
Asunto-osakeyhtiölaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599