Käytetyn asunnon kauppakirja
Kauppahinta
Tavallisen, käytetyn osakehuoneiston hinta jaetaan yleensä kahteen osaan, kauppahintaan ja velattomaan hintaan. Kauppahinta maksetaan myyjälle ja jos taloyhtiöllä ei ole yhtiövelkaa, kauppahinta on sama kuin velaton hinta.
Osakkeiden velaton hinta merkitään kauppakirjaan, jos osakkeisiin kohdistuu osuus taloyhtiön lainoista, mikä on tavallista. Yhtiölainaa maksetaan yhtiövastikkeiden kautta, joten yleensä sovitaan, että ostaja vastaa lainaosuudesta kaupan jälkeen. Velaton hinta määritellään yleensä niin, että kauppahintaan lisätään osakkeisiin kohdistuva taloyhtiövelka. Tiedot taloyhtiövelasta saa isännöitsijältä kaupantekopäivän mukaisesti. Velaton hinta on harvoin tasasumma, koska päivitetty lainaosuus on harvoin sellainen. Kauppahinta voidaan myös määritellä niin, että myyjä ja ostaja sopivat asunnon velattomasta hinnasta.
Esimerkiksi, jos kauppahinta on 200 000 euroa ja lainaosuus on 7 565,70 euroa asunnon velaton hinta on siis 207 565,70 euroa. Myyjä ja ostaja voivat sopia velattomaksi hinnaksi 208 000 euroa, velattomasta hinnasta vähennetään lainaosuus eli kauppahinnaksi jäisi 200 343,30 euroa. Näin sovittuna lainaosuus jäisi myyjän harteille. Yleensä kuitenkin velkaosuus lisätään myyjälle maksettavaan kauppahintaan.
Maksuehdot
Maksuehtoihin kuuluu maksuerät, eräpäivät ja mahdollinen korko ja viivästyskorko maksamattomalle kauppahinnalle. Jos maksuaika on pitkä, sille sovitaan korko. Jos maksuaikataulu on muutaman viikon tai parin kuukauden pituinen, sille ei yleensä makseta korkoa.
Viivästyskorko määräytyy korkolain mukaan ja asuntokaupassa se on 7 % yli puolivuosittain määrättävän viitekoron. Nykyinen viitekorko on 30.6.2021 asti 0,0 %. Eli tällä hetkellä viivästyskorko on 7 % vuodessa.
Jos kauppahintaa ei makseta kerralla, eräpäivät kannattaa merkitä selkeinä päivämäärinä kauppakirjaan. Eräpäivä voi liittyä myös asunnon vapautumispäivään. Kauppakirjasta on selkeästi löydyttävä viimeinen maksupäivä.
Jos kaupan yhteydessä sovitaan joistakin korjauksista, kannattaa jättää kauppahinnasta maksamatta korjausten määrä ja maksaa loppu kauppahinta vasta kun korjaukset on suoritettu.
Omistusoikeuden siirtyminen ja vakuudet
Jos kauppahinta maksetaan kerralla kaupanteon yhteydessä, omistusoikeus siirtyy samalla ja osakekirjat luovutetaan ostajalle tai hänen pankilleen.
Jos kauppahinta maksetaan erissä, kyseessä on maksuehtokauppa ja kauppakirjassa se on lykkäävä ehto. Maksuehtokaupassa omistusoikeuden siirto riippuu ensimmäisen maksuerän suuruudesta. Jotta omistusoikeus siirtyisi ostajalle kaupanteon yhteydessä, hänen tarvitsee yleensä maksaa vähintään 20—30 % kauppahinnasta kaupan teossa ja loput sovitun maksuaikataulun mukaisesti.
Osakkeisiin on merkittävä siirto heti kun omistusoikeus on siirtynyt. Kauppahinnasta suurin osa on silti vielä maksamatta tässä tilanteessa, joten osakkeet jäävät vielä myyjälle tai hänen pankilleen. Ostaja kuitenkin panttaa osakkeet maksamattoman kauppahinnan vakuudeksi, kunnes koko kauppahinta on maksettu.
Osakekirja voi olla pankissa myyjän velan vuoksi pantattuna tai ostaja voi ottaa osakekirjaa vastaan lainaa. Tällöin myös pantinhaltijan oikeudet on otettava huomioon ja vakuutena toimii jälkipantti. Käytännöllisintä ja mitä yleensä tehdään näissä tilanteissa, on tehdä kauppa pankissa. Jos osakekirja on vapaana, on hyvä säilyttää sitä pankissa molempien osapuolten lukuun kunnes koko kauppahinta on maksettu. Voidaan käyttää myös muuta puolueetonta paikkaa kuin pankkia.
Jos omistusoikeus siirtyy vasta kun koko kauppahinta on maksettu, ostaja saa yleensä myyjältä jälkipantin osakkeeseen vakuudeksi jo maksetusta kauppahinnasta. Kauppakirjaan voidaan myös kirjata ehto, että jos ostaja ei maksa kauppahintaa kauppakirjan mukaisesti, myyjällä on oikeus purkaa kauppa.
Osakekirjan säilytyspaikka
Kaupanteko hetkellä osakekirja voi jäädä myyjän ja ostajan lukuun myyjän pankkiin. Osakekirjaa on säilytettävä turvallisessa ja puolueettomassa paikassa eikä se saa jäädä vain myyjän haltuun. Osakekirja luovutetaan ostajalle tai hänen pankilleen viimeistään silloin, kun kauppahinta on maksettu.
Myyjä siirtää osakekirjan ostajalle kun omistusoikeus on kauppaehtojen mukaisesti siirtynyt. Osakirjaan tehdään siirtomerkintä, jolle on oma paikkansa osakirjassa ja myyjä, eli osakekirjan mukainen omistaja, kirjoittaa osakekirjaan: ”siirretään [ostajan nimi]”. Myyjä myös allekirjoittaa ja päivää siirtomerkinnän.
Huoneiston hallinta
Huoneiston vapautuminen eli hallinnan luovutus ostajalle voidaan sopia tapahtuvaksi tiettynä päivämääränä tai vasta sitten kun kauppahinta on maksettu. Jos vapautuminen viivästyy jostain syystä, kauppakirjaan voidaan kirjata sopimussakko ostajan hyväksi. Sopimussakko voi olla 200—400 euroa per alkava viikko, suuruus riippuu huoneiston koosta. Myyjä on vastuussa viivästyskorvauksesta, eikä viivästyksen syyllä ole yleensä vaikutusta korvauksen maksamiseen. Sillä ei myöskään yleensä ole väliä, aiheutuuko ostajalle kuluja vapautumisen viivästymisestä.
Huoneiston luovutus voidaan myös osittain sitoa kauppahinnan maksuun. Osa kauppahinnasta voidaan jättää maksamatta, kunnes huoneisto on vapaa ostajan käyttöön. Jos huoneisto on vuokrattu, ostaja ja myyjä voivat sopia, että vuokratuotto siirtyy ostajalle. Myyjä ei välttämättä voi vaikuttaa vuokratun huoneiston vapautumiseen, joten tällaisessa kaupassa ei käytetä viivästyssakkoa.
Yhtiövastikkeet
Yhtiövastikkeiden vastikevastuu yleensä siirtyy kokonaan silloin, kun huoneiston hallinta luovutetaan ostajalle. Hoito- ja rahoitusvastikkeiden siirtymisajasta voidaan kyllä erikseen sopia. Rahoitusvastikevastuu ja hoitovastikevastuu voivat siirtyä myös eri aikoina. Isännöitsijältä on tarkistettava onko myyjältä jäänyt vastikerästejä omistusoikeuden siirtymistä edeltäviltä kolmelta kuukaudelta, koska ostaja on niistä vastuussa edellisen omistajan ohella.
Varainsiirtovero
Osakekaupassa maksetaan varainsiirtoveroa. Vero on 1,6 % osakkeiden kauppahinnasta. Jos kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän välityksellä, vero on maksettava kaupanteossa. Muuten vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta. Ostaja on vastuussa varainsiirtoverosta. Kauppakirjaan yleensä merkitään veron määrä, maksuaika ja ostajan maksuvelvollisuus. Jos ostaja on lainmukainen ensiasunnonostaja, tämä mainitaan kauppakirjassa.
Huoneiston varusteet
Laissa ei ole selviä säännöksiä siitä mitkä asunnon laitteista, varusteista ja koneista kuuluvat kauppaan ja mitkä jäävät myyjälle. Tämä aiheuttaa usein tulkintakysymyksiä ja epäselvyyksiä. Asunnon tarpeistoon kuuluvat laitteet ja esineet, jotka olivat esillä asunnon ollessa näytillä, oletetaan kuuluvan kauppaan, ellei toisin ole mainittu tai sovittu.
Tarpeistoiksi voidaan katsoa laitteet, jotka kuuluvat asunnon tasoon nähden tavanomaiseen varustukseen ja ovat kiinteästi sijoitettuja niille varattuihin tiloihin. Tällaisiksi voidaan olettaa jääkaappi ja pakastin, ehkä astianpesukone. Erilaiset kiinteät esineet kuten säleverhot, kaapistot ja upotetut valaisimet seinässä tai katossa kuulunevat useimmiten asuntoon. Jos esineitä olisi vaikea poistaa ja siirtää asunnosta, voi olettaa, että ne kuuluvat asuntoon ja kauppaan.
Irtaimia esineitä kuten huonekaluja, televisiota tai tietokonetta ei pidetä asuntoon kuuluvana. Huoneiston varustuksesta voidaan sopia tai se voi vastata myyntiesitettä. Kummallekin osapuolelle on parasta, että he huolellisesti sopivat siitä, mitä kauppaan kuuluu ja mitä ei. Eri esineet ja laitteet, kuten kodinkoneet, lisäkaapistot, säle- ja rullaverhot, ja lisävalaisimet, on hyvä eritellä kauppakirjassa. Aina ei ole selvää mikä ero on rakennukseen kuuluvalla kiinteällä laitteella ja kalustukseen verrattavasta irtaimistosta. Riitatapauksien välttämiseksi näistä asioista on hyvä sopia kauppakirjassa.
Huoneiston kunto ja ostajan saamat tiedot
Asunnon kunto ja huoneistoon tutustuminen kannattaa tehdä ennen ostotarjouksen tekemistä. Myyjällä ja kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus kertoa ostajaehdokkaalle kaikki ostopäätökseen vaikuttavat seikat. Ostajan on kuitenkin myös itse tarkastettava asunto ja sen kunto. Kun huoneisto on tarkastettu, ostaja menettää oikeutensa vedota sellaiseen seikkaan, joka olisi ollut havaittavissa ennen kaupan päättämistä. Jos ostajalle on kuitenkin annettu virheellistä tietoa, ostajalla on oikeus vedota tällaiseen virheeseen.
Kauppakirjoissa on usein ehto siitä, että ostaja ottaa asunnon vastaan ”siinä kunnossa kuin se on”, tämä ei kuitenkaan vapauta myyjää vastuustaan. Jos asuntokauppa tehdään kuluttajien välillä, ostajan oikeuksia esittää vaatimuksia asunnon virheiden vuoksi voidaan rajoittaa koskemaan yksilöityjä havaintoja ja virheitä. Jos molemmat osapuolet ovat tietoisia kaupantekohetkellä asunnossa olevasta virheestä, kauppakirjaan voidaan merkitä, että myyjä ei vastaa tietyistä yksilöidyistä virheistä, jos tämä on tarkoituksena. Eli jos asunnossa on tapahtunut vesivahinko, josta ostaja on tietoinen, kauppakirjaan voidaan merkitä, että ostaja ei vaadi vesivahingon korvauskustannuksia myyjältä myöhemmin.
Muut ehdot
Kauppakirjassa voidaan myös liittää maininta muista ehdoista, kuten vaikka lunastuslausekkeen olemassa olo, tai tietyn irtaimen omaisuuden kuuluminen kauppaan.
6.2.2 Uuden asunnon kauppakirja
Uuden asunnon kauppa tehdään joko jo rakennusvaiheessa tai sen jälkeen. Uusi asunto tarkoittaa asuntoa, jossa ei ennen ole asuttu.
Uuden asunnon kaupassa varainsiirtovero on maksettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä, eikä silloin ole väliä sillä, onko mukana kiinteistönvälittäjä vai ei.
Kauppakirjassa asuntoon, joka on vielä rakenteilla, kuuluu olla asuntokauppalain mukaiset vähimmäisehdot: kaupan kohde, eli asunto-osakeyhtiön nimi ja osakkeiden numerot sekä huoneisto; myyjän ja ostajan nimi; asunnon kauppahinta ja velaton hinta, jos se poikkeaa kauppahinnasta; kauppahinnan maksuaika, pankkitili ja muut maksuehdot; asunnon valmistumisaika ja luovutusaika tai arvio siitä; ostajan oikeus saada tietoja taloyhtiön turva-asiakirjoista; rakennushankkeen vakuudet; vakuuksien vapautuminen ilman ostajien suostumusta ja kuinka ostajan on meneteltävä vapautumisen estämiseksi; ostajien oikeus valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija; myyjän velvollisuus järjestää vuositarkastus; sekä virheestä ilmoittaminen.
Uuden asunnon hallinta luovutetaan ostajalle, joko kauppasopimuksen mukaisesti tai kohtuullisessa ajassa. Kauppasopimuksessa sovitaan myös asunnosta aiheutuvien kustannusten jakaminen, usein niin, että myyjä on vastuussa yhtiövastikkeista, ylläpitokustannuksista ja julkisista menoista, asunnon luovutusta edeltävältä ajalta.
Asunnon kauppahinta on maksettava asunnon hallinnan ja osakekirjan luovutuksen yhteydessä, ellei toisin sovita kauppakirjassa. Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet lisätöistä, ne maksetaan työn valmistuttua. Maksuaikataulu kannattaa tehdä rakennusaikataulun mukaiseksi.
Vähintään 10 % kauppahinnasta on kuitenkin jätettävä maksettavaksi vasta sen jälkeen, kun ostaja on päässyt tarkastamaan asunnon ja huoneiston hallinta on luovutettu ostajalle. Osa kauppahinnasta, vähintään 2 %, on myös talletettava pankkiin myyjän lukuun, niin että sen voi nostaa aikaisintaan kuukauden kuluttua asunnon hallinnan luovutuksesta. Tällä katetaan välittömästi korjattavat virheet. Tämä kauppahinnan osa voidaan myös sopia erääntyvän vähintään kuukauden kuluttua asunnon luovutuksesta. Tämä ei ole vakuus vaan se on myyjän ja ostajan välinen asia.
Jos asuntoon kohdistuu taloyhtiön velkaa, joka on enemmän kuin 70 % asunnon velattomasta arvosta, asunnon kauppahinta on 70 % asunnon velattomasta kauppahinnasta, kun kauppahinnan osia lasketaan. Tällä on tarkoitus saada vakuus riittämään myös silloin, kun asuntoon kohdistuu tavallista suurempi velkaosuus.
Myyjä saa nostaa kauppahinnan osatalletuksen korkoineen vasta sitten kun asunnon hallinnan luovutuksesta on kulunut ainakin kuukausi. Jos asunnossa on virhe, ostaja voi kieltää pankkia luovuttamasta talletusta myyjälle. Tämä mahdollisuus on hyvä muistaa, mutta ostajalla on kuitenkin oltava peruste kiellolleen.
Kauppakirjan kirjoittaminen on tarkkaa puuhaa. Ota meihin yhteyttä niin autamme sinua tekemään kaiken oikein! https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Tarjous https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/tarjous/
Korkolaki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1982/19820633
Asuntokauppalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843