Kiinteistökauppa
Kiinteistökauppa on lakisääteisen määrämuotoinen. Kiinteistökaupan säännöksiä noudatetaan myös silloin, kun kiinteistö luovutetaan vaihtamalla tai lahjoittamalla. Aina kun kiinteistö vaihtaa omistajaa on sovellettava kiinteistökaupan määrämuotoisuutta. Ei ole väliä onko vaihto vastikkeellinen tai vastikkeeton, eikä vastikkeen laadulla, nimellä tai määrällä. Kiinteistökaupan säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan luovutukseen. Määräosa on murto-osa kiinteistöstä ja määräala on rajoiltaan määritelty. Myös kiinteistökaupan esisopimus ja purkaminen on tehtävä määrämuotoisesti. Määrämuotoisuus tarkoittaa sitä, että kauppa on vahvistettava kaupanvahvistajalla.
Toisaalta vuokraoikeuden siirto ja rakennuksen kauppa eivät ole määrämuotoisia oikeustoimia. Niissä riittää vain kirjallinen kauppakirja. Vuokraoikeuden siirron kauppakirja on kuitenkin hyvin samanlainen kuin kiinteistökaupan kauppakirja, sitä vain ei tarvitse vahvistaa kaupanvahvistajalla.
Kiinteistökauppa tehdään kirjallisesti ja osapuolten tai heidän asiamiestensä on allekirjoitettava luovutuskirja. Julkinen kaupanvahvistaja myös vahvistaa kaupan kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Muita todistajia ei tarvita. Kaupan minimiehdot ovat luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä sekä ostaja ja kauppahinta tai muu vastike. Tämä tiedot on löydyttävä kiinteistökauppakirjasta. Jos nämä tiedot eivät löydy, kauppa ei ole sitova. Myyjä ei voi periä ostajalta suurempaa vastiketta kuin mitä kauppakirjaan on merkitty. Osapuolet eivät siis voi sopia mustasta kauppahinnasta, joka on lainvastaista ja kiellettyä. Kauppahinnan tai vastikkeen on vastattava kauppakirjassa sitä, mitä osapuolet ovat sopineet, muuten heitä voidaan syyttää verovilpistä.
Mahdollinen purkava tai lykkäävä ehto on merkittävä kauppakirjaan. Lykkäävän ehdon mukaan omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta myöhemmin jostain syytä. Purkava ehto antaa myyjälle mahdollisuuden purkaa kauppa, jos vaikka ostaja ei maksakaan kauppahintaa ajallaan.
Vaikka siitä on poikkeuksia, yleisesti ottaen kiinteistökaupassa ei saa tehdä sellaisia ehtoja, jonka mukaan ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen rajoitetaan. Myös lunastusoikeus ehdot ovat kiellettyjä, kuten myös ehto siitä, että ostajan tulisi tarjota kiinteistö ensin myyjälle takaisin ostettavaksi tai jollekin muulle tietylle henkilölle ennen kuin ostaja voi luovuttaa kiinteistön eteenpäin.
Kaupanvahvistajia ovat virkansa puolesta esimerkiksi henkikirjoittajat, julkiset notaarit, poliisipäälliköt, apulaisnimismiehet ja nimismiehet, kihlakunnanvoudit, yleiset syyttäjät, sekä maanmittausinsinööri ja ne kunnan virkamiehet, jotka voivat toimia toimitusinsinöörinä. Tämän lisäksi käräjäoikeus voi hakemuksesta määrätä soveliaan henkilön kaupanvahvistajaksi tai kihlakunnanviraston tai maanmittaustoimiston päällikkö voi määrätä viraston virkamiehen toimimaan kaupanvahvistajana. Kaupanvahvistajalla ei ole maantieteellisiä rajoituksia, hän voi vahvistaa kaupan riippumatta siitä, missä kiinteistö sijaitsee. Kaupanvahvistajan tehtävä on todistaa kauppakirja oikeaksi ja valvoa muotosäännösten noudattamista. Kaupanvahvistaja tarkistaa allekirjoittajien henkilöllisyydet ja varmistaa, että kauppakirja on tehty laissa tarkoitetulla tavalla. Jos kaupanvahvistaja epäilee kaupan pätevyyttä, hän ei saa vahvistaa kauppaa.
Myös esisopimus on tehtävä määrämuotoisesti ja siitä on löydyttävä se ehto, jonka toteutuessa lopullinen kiinteistökauppasopimus on tehtävä. Esisopimus on sopimus tulevan sopimuksen tekemisestä. Tällainen ehto saattaa liittyä esimerkiksi tulevan kaavoituksen toteutumiseen tai rakennusluvan saamiseen. Esisopimukseen on myös asetettava määräaika siitä, milloin kauppa on viimeistään tehtävä.
Jos kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen myyjä ja ostaja haluavat purkaa kaupan, myös se on tehtävä määrämuotoisesti ja kaupanvahvistajan on vahvistettava kaupan purkaminen.
Kauppakirja
Kiinteistökauppakirjassa on mainittava yksiselitteinen luovutustarkoitus ja kaupan osapuolten tarpeelliset henkilötiedot: nimi, osoite, ammatti, ja syntymäaika. Luovutustarkoitus ilmaistaan ”PP luovuttaa kiinteistön X TT:lle”.
Kaupan kohde
Kaupan kohteena oleva kiinteistö on yksilöitävä tarkasti kauppakirjassa, myös lainhuudon saamisen vuoksi. Kiinteistöstä mainitaan sen osoite, tarkka sijainti ja rekisterinumero.
Jos kaupan kohteena on erottamaton määräala kiinteistöstä, tai kiinteistö, tila tai tontti, joka muodostaa myöhemmän tonttijaon mukaan uuden rekisteriyksikön, kauppakirjassa mainitaan voimassa olevat rekisteritiedot, mahdollinen uusi tonttinumero ja mahdollinen määräalatunnus. Määräalan rajat on määriteltävä mahdollisimman yksiselitteisesti kartassa ja maastossa. Määräalan pinta-ala tai sen arvio on myös mainittava kauppakirjassa.
Kiinteistöön kuuluvat rakennukset mainitaan yleisesti tai yksilöityinä, mukaan lukien maapohjan ja rakennuksen pinta-ala sekä alueen kaavoitus tilanne. Vuokraoikeuden kaupassa kohde on käyttöoikeus kiinteistöön ja omistusoikeus sillä olevaan rakennukseen.
Kauppahinta, sen maksaminen ja vakuudet
Kauppahinta, maksuehdot, eräpäivät ja mahdolliset korot on merkittävä tarkasti kauppakirjaan. Myös näihin liittyvät tarpeelliset vakuudet on mainittava kauppakirjassa. Maksuaika on yleensä kuukausi tai pari, mutta jos se on pitempi, voidaan sopia myös maksamattomalle kauppahinnalle maksettavasta korosta. Kauppahinnan vakuuksina käytetään kiinteistöön kiinnitettyjä panttikirjoja samaan tapaan kuin asunto-osakekaupassa. Viivästyskorko määräytyy lain mukaan puolivuosittain. Nykyinen viitekorko on 30.6.2021 asti 0,0 %, eli korkolain mukainen viivästyskorko on 7 % vuodessa. Viivästyskoron maksuvelvollisuus syntyy, jos kauppahintaa ei makseta eräpäivänä.
Kiinteistökaupassa voidaan tehdä ehtoja, joiden mukaan ostaja voi pidättää osan kauppahinnasta siihen saakka kunnes kiinteistön hallinta luovutetaan ostajalle tai kauppakirjan mukaiset sovitut työt on tehty loppuun. Jos kauppaan kuuluu keskeneräinen rakennus tai myyjällä on velvollisuus muuten saada kiinteistö kauppakirjassa sovittuun kuntoon, tällainen ehto on tavallista ja käytännöllistä.
Omistusoikeus
Kauppakirjasta on ilmettävä, milloin omistusoikeus kiinteistöön siirtyy ostajalle. Omistusoikeus voi siirtyä heti kaupanteon yhteydessä tai vasta silloin kun koko kauppahinta on maksettu. Jos koko kauppahinta on maksettava ennen omistusoikeuden siirtymistä, on kyseessä lykkäävä ehto. Kauppakirjassa voi myös olla purkava ehto, jonka avulla toinen osapuolista saa purkaa kaupan tietystä syystä. Lykkäävä tai purkava ehto voi olla voimassa korkeintaan viisi vuotta. Purkaminen on tehtävä määrämuodossa, joten yksipuolinen ilmoitus ei ole tarpeeksi purkamaan kauppaa vaan siihen tarvitaan kaupanvahvistajan vahvistaminen. Jos toinen osapuoli ei halua purkaa kauppaa, sitä voidaan vaatia oikeusteitse, vaikka tämä onkin harvinaista.
Hallinta
Kauppakirjassa voidaan sopia toisin, mutta yleensä kiinteistön hallinta ja mahdollinen tuotto siirtyy ostajalle heti kaupanteon jälkeen. Siirron varmistamiseksi kauppakirjassa voidaan käyttää viivästyssakkoa tai sitoa osa kauppahinnan maksamisesta kiinteistön luovutukseen ostajalle tai vapautumiseen. Jos rakennus on vuokrattu, vuokratuotto siirtyy sovitusti ostajalle.
Vastuu kiinteistöön kohdistuvista maksuista
Kiinteistöön liittyy veroja ja muista maksuja, kuten jätehuolto. Näistä on sovittava kauppakirjassa. Ostaja ja myyjä voivat sopia niin, että kumpikin vastaa maksuista omalta omistus- tai hallinta-ajaltaan tai koko kalenterivuodelta. Jos kiinteistöveroa ei ole maksettu, kun kauppa tehdään, ostaja on vastuussa koko vuoden kiinteistöverosta. Myös vakuutusten, kuten palovakuutus ja kiinteistövakuutus, voimassaolo on varmistettava kaupan jälkeen.
Toimitus- ja lainhuutokustannukset
Ostaja on tavallisimmin vastuussa kiinteistönmuodostamiskustannuksista, jos kyseessä on lohkomaton tontti tai määräala. Tästä mainitaan kauppakirjassa. Ostaja vastaa myös lainhuuto- ja varainsiirtoverokustannuksista.
Rasitteet
Kauppakirjassa on myös ilmoitettava mitä rasitteita kiinteistöön kuuluu. Ostaja luovutetaan sopimuksen mukaan kiinteistöön kiinnitetyt panttikirjat ilman eri korvausta ja lainoittamattomina.
Emäkiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä on ostajan ja myyjän sovittava erikseen määräalan kaupassa. Määräala yleensä myydään rasitteista vapaana, eli kiinnitykset on poistettava kokonaan määräalan osalta. Kiinnitysten haltijoilta on saatava suostumus määräalan vapauttamiseen emäkiinteistön kiinnityksistä. Jos kiinnitysten haltijat eivät tähän suostu, niin määräala ja määräalan omistaja on myös vastuussa emäkiinteistön kiinnityksistä. Tämä on hyvä muistaa ostettaessa määräalaa.
Varusteet ja kiinteistön kunto
Kiinteistön kauppakirjassa mainitaan rakennuksen varusteet ja se, että ostaja on tutustunut kiinteistöön ja asiakirjoihin. Myyjä voi yksilöidä kauppakirjassa miltä osin hän haluaa rajoittaa vastuutaan kaupan kohteesta. Jos kuntotarkastuksessa on havaittu virhe, myyjälle on selvää miten rajoittaa vastuutaan. Rajoitus on myös mahdollinen, jos virhettä ei ole huomattu.
Ostajan on tutustuttava kiinteistöön ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Hänen on tehtävä huomautukset havaitsemistaan puutteista ennen kaupan päättämistä. Niihin puutteisiin, jotka olivat havaittavissa tarkastuksessa, ei voi vedota kaupan jälkeen, vaikka ostaja ei olisi niitä silloin havainnut. Ostajan on siis oltava hyvin huolellinen. Myöhemmin esiin tulevat salaiset tai virheet, saattavat oikeuttaa ostajan hinnanalennukseen tai vahingonkorvauksiin.
Kiinteistön ja rakennusten varusteiden kuuluminen kauppaan on kauppakohtainen ja kannattaa käydä tarkasti läpi. Mikä kuuluu ja ei kuulu kauppaan saattaa johtaa riitoihin myöhemmin, joten kannattaa selvittää asia jo kauppakirjassa.
Muut ehdot
Kunnalla saattaa olla etuosto-oikeus tietyn kokoisiin kiinteistöihin. Etuostoon varattu aika on kolmen kuukauden kuluessa kaupasta. Jos osapuolet eivät ole tehneet viimeisten kahden vuoden aikana kauppoja, joiden yhteispinta-ala ylittää tietyn määrän, ostaja voi saada lainhuudon myös etuosto aikana. Tämä tieto merkitään kauppakirjaan. Kunta harvoin käyttää etuosto-oikeuttaan omakotikiinteistö kaupoissa.
Kauppakirjaan merkitään onko myytä samalla irtainta omaisuutta vai ei. Jos irtainta omaisuutta on myyty, irtaimen omaisuuden arvo on eriteltävä kiinteistön luovutuksen yhteydessä. Arvon eritteleminen liittyy varainsiirtoveron määräytymiseen. Irtain omaisuus on kiinteistöön kuulumatonta omaisuutta, kuten huonekalut, auto, taulu ja niin edelleen. Kiinteistön sähköliittymäsopimus siirretään ostajalle tavallisesti kauppakirjassa. Uusi liittymä saattaa olla hyvinkin kallista.
Vuokraoikeuden kaupassa myyjä luovuttaa ostajalle alkuperäisen maanvuokrasopimuksen, siirto merkitään sopimukseen.
Kiinteistökaupan määrämuotoisuus saattaa luoda kysymyksiä. Meiltä saat niihin vastaukset! https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Kauppakirjan laatiminen https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/kauppakirja/
Korkolaki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1982/19820633