Asunto- ja kiinteistökaupan virhetyypit ilmenevät monella eri tavalla. Medianäkyvyyttä saa usein hometalot, mistä johtuen muut mahdolliset virheet voivat helposti unohtua. Jotta kauppa onnistuu, edellytyksenä on, että kaikki kaupan osa-alueet on selvitetty jo kauppaa valmisteltaessa. Tällä tavoin karsitaan pois kaikki sellaiset tekijät, jotka voivat johtaa riitoihin kaupan jälkeen osapuolten välillä. Tässä artikkelissa käydään läpi asunto- ja kiinteistökaupan eri virhetyyppejä, joiden tunnistaminen on tärkeä osa onnistuneita kauppoja.
Asunto- ja kiinteistökaupan virheiden seuraamukset voivat olla seuraavat:
- Kaupan purku
- Kauppahinnan alentaminen
- Myyjä velvoitetaan suorittamaan vahingonkorvausta
- Myyjä velvoitetaan korvaamaan virheiden selvittämisestä ja virhevastuun toteuttamisesta johtuvat kustannukset
Myyjän menettelyllä on vaikutusta virhevastuuseen
Myyjän vahingonkorvausvelvollisuus ostajalle voi syntyä ainoastaan, kun myyjän menettely ostajaa kohtaan on ollut tuottamuksellista. Tämä tarkoittaa, että ostajan toiminta on ollut jollain tavalla moitittavaa. Ehkäpä yleisin syy moitittavalle menettelylle on, että myyjä jättää ennen kauppaa kertomatta ostajalle sellaisesta seikasta, joka on ollut myyjän tiedossa ja jonka kertominen olisi voinut vaikuttaa kaupan ehtoihin, kuten kauppahintaan. Esimerkiksi aiemmin havaittu ja tutkittu vaurio voi olla tällainen tieto, myös silloin kun vaurio olisikin jo korjattu. Edellä esitetyn kaltaista tilannetta kutsutaan tiedonantovirheeksi.
Tiedonantovirhe on yksi asunto- ja kiinteistökaupan virhetyypeistä. Siinä virheen kohteena ei ole varsinaisesti kaupan kohde vaan myyjän moitittava menettely. Moitittavasta menettely ei automaattisesti synnytä vahingonkorvausvelvollisuutta myyjälle vaan sen lisäksi kaupan kohdetta tulisi rasittaa yksi tai useampi virhetyyppi ja myyjä on salannut virheen olemassaolon. Virhetyypit käydään läpi jäljempänä.
Milloin kaupan voi purkaa?
Asunto- tai kiinteistökaupan purkamisen edellytyksenä on, että virhe on olennainen, eikä muuta seuraamusta voi pitää kohtuullisena. Lievempänä seuraamuksena kauppahintaa voidaan alentaa, mutta myös tässä on edellytyksenä virheen merkittävyys. Jos myyjä on syyllistynyt edellisessä kappaleessa käsiteltyyn tiedonantovirheeseen, on kauppahinnan alentaminen mahdollista myös vähäisen virheen perusteella.
Jos myyjän menettely on ollut tuottamuksellista, voidaan tämä velvoittaa korvaamaan ostajalle kaikki ostajalle aiheutuneet vahingot. Ostaja on voinut kärsiä vahinkoa esimerkiksi muuttokustannuksista, lainan nostamisesta ja sen koroista, muualla asumisesta, terveyshaitasta, irtaimiston pilaantumisesta yms. Myyjä voi joutua korvaamaan siis kaikki sellaiset kulut, joita ostajalle ei olisi aiheutunut, jos myyjä ei olisi syyllistynyt tiedonantovirheeseen.
Kaupan kohteen virhetyypit
Edellä käsiteltiin myyjän menettelystä johtuvaa virhettä. Seuraavaksi käydään läpi asunto-osakkeen tai kiinteistön virhetyyppejä, jolloin kaupan kohde ei ole vastannut sitä, mitä ostaja on olettanut. Tällaiset virheet voidaan jakaa neljään ryhmään, jotka ovat:
- Laatuvirhe
- Vallintavirhe
- Oikeudellinen virhe
- Taloudellinen virhe
Laatuvirhe
Laatuvirhe on kyseessä silloin, kun kaupan kohde poikkeaa laadultaan siitä, mitä kohteelta on voitu kaupan ehdot huomioiden olettaa. Laatuvirhe on yleisimmin jonkinlainen fyysinen virhe tai vaurio, joka vaatii korjaustoimia. Siten esimerkiksi kosteus tai homevaurio sekä virheellinen tai puutteellinen rakenne ovat laatuvirheitä.
Vallintavirhe
Vallintavirheestä on kyse silloin, kun myyjä on ennen kauppaa antanut ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kohteen voimassa olevasta kaavasta, rakennuskielloista, luovutusrajoituksista tai muusta sellaisesta päätöksestä tai luvasta, joka rajoittaa kaupan kohteen tai naapurikiinteistön käyttöä tai vallintaa. Vallintavirheestä on kyse myös silloin, kun myyjä on jättänyt em. tiedon antamatta tai ei ole oikaissut ostajan virheellistä käsitystä, lupaa harjoitettuun toimintaan ei ole tai kiinteistön määräalaa tai -osaa ei voida rajoitusten takia muodostaa itsenäiseksi kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi, jos kohde on hankittu rakennuspaikaksi. Vallintavirhe liittyykin siis kaupan kohteen käyttämiseen suunnitellulla tavalla.
Oikeudellinen virhe
Tilanteessa, jossa ulkopuolisella henkilöllä, eli muulla kuin ostajalla tai myyjällä on omistus-, pantti-, tai muu oikeus kaupan kohteeseen ja tätä oikeutta ei ole tuotu kaupassa esille tai siitä ei ole sovittu, on kyseessä oikeudellinen virhe. Oikeudellisessa virheessä kolmannen osapuolen oikeus rajoittaa ostajan asemaa.
Taloudellinen virhe
Taloudellinen virhe on kyseessä, jos kaupan kohteen omistamisen tai käyttämisen kustannukset ilmenevät kaupan teon jälkeen merkittävästi suuremmiksi kuin mitä ostajalla on ollut ennen kauppaa perusteltua edellyttää, esimerkiksi odottamattoman vian tai puutteen vuoksi. Tällöin kaupan kohdetta rasittaa rahamääräinen vastuu, joka ei perustu itse kaupan kohteeseen. Taloudelliset virheet ovat yleisimpiä asunto-osakeyhtiöissä. Kaupan kohteena oleva huoneisto voi joutua esimerkiksi osallistumaan toisen huoneiston vaurioiden korjauskuluihin yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella.
Reklamointi syytä tehdä ajoissa
Mikäli kaupan kohdetta rasittaa mikään edellä esitetyistä virhetyypeistä, ostajan kannattaa tehdä myyjälle reklamaatio heti virheen havaitsemisen jälkeen. Reklamoinnin laiminlyönti voi pahimmillaan johtaa siihen, että ostaja menettää oikeutensa korvaukseen myyjältä, vaikka myyjä olisikin vastuussa virheestä.
Vaikka laki ei aseta reklamaatiolle muotovaatimuksia, kannattaa se tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti, sillä ostaja voi tarvittaessa joutua todistamaan, että reklamaatio on lähetetty ajoissa ja oikeasisältöisenä.
Kohtuullisena aikana virheestä ilmoittamiselle pidetään yleensä viikkoja tai enintään muutama kuukausi siitä, kun virhe havaitaan tai se olisi pitänyt havaita ja ostaja käsittää virheen merkityksen. Reklamaatioaikaan vaikuttavia tekijöitä ovat mm. virheen laatu ja laajuus. Mikäli virheen laajuuden, korjaustavan ja/tai korjauskustannusten selvittämiseen kuluu aikaa, on kohtuullinen reklamaatioaika myös silloin yleensä pidempi kuin, jos virheen selvittämiseen ei tarvitse esim. asiantuntijan apua.
Reklamaation sisältö
Ostajan on reklamaatiossa ilmoitettava, mihin virheeseen hänen vaatimuksensa perustuu, eli yhteen edellisissä kappaleissa esitetyistä virhetyypeistä. Tämän lisäksi on esitettävä vaatimus, eli vaaditaanko kaupan purkua, hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta. Varsinaista euromääräistä korvausvaatimusta ei tarvitse esittää, mikäli se ei vielä ole tiedossa ja reklamaatiota on mahdollista myöhemmin vielä täydentää. Esimerkiksi laatuvirhetilanteessa vaurion laajuus ja sen korjauskustannukset voivat vielä olla epäselviä reklamaatiota tehdessä ja selviävät vasta kun korjauksesta on laadittu korjaustapaselostus ja kustannusarvio.
Vaikka virheen korjauskustannuksista ei olisikaan saatavilla tarkkaa selvitystä, kohtuullinen reklamaatioaika alkaa kulumaan, kun virhe havaitaan tai se olisi pitänyt havaita. Tästä johtuen reklamaation tekemisen kanssa ei kannata viivytellä. Kuten aiemmin jo mainittiin, reklamaatioajan arviointi on aina tapauskohtaista, joten ostajan kannattaakin aina pelata varman päälle tekemällä reklamaatio viipymättä niillä tiedoilla, jotka hänellä on käytössään, sillä reklamaatiota voi aina myöhemmin täydentää uusilla tiedoilla.
Lakimies apuna asunto- ja kiinteistökaupoissa
Mikäli tarvitset apua asunto- tai kiinteistökauppoihin liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme.