Myyjän vastuu ja tiedonanto velvollisuus
Myyjällä on myös tiedonanto velvollisuus kiinteistön kaupassa. Myyjän on kerrottava ostajalle kaikki tiedot, jotka saattavat vaikuttaa ostopäätökseen. Ostajalla on myös velvollisuus tarkastaa kiinteistö hyvin ennen kaupan päättämistä. Samat velvollisuudet ovat olemassa myös vuokraoikeuden kaupassa.
Kiinteistön laatuvirhe on kyseessä silloin, kun kiinteistö ei vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä ostajan ja myyjän välillä on sovittu. Tämä on hyvä muistaa. Jos kiinteistö on myyty huonokuntoisena ja ostaja tiesi siitä, hän ei voi olettaa kiinteistön olevan uuden veroinen. Toisaalta, jos kiinteistö on myyty uudenveroisena, ostaja voi olettaa kiinteistön olevan hyvässä kunnossa eikä olevan samassa kunnossa kuin peruskorjausta odottava klassikko. Yleensä laatuvirheet liittyvät rakennuksen kuntoon tai rakenteisiin tai siihen kuuluviin laitteisiin. Myös pinta-alan poikkeaminen ilmoitetusta voi olla laatuvirhe. Pinta-ala virhe voi liittyä kiinteistöön, rakennukseen tai maapohjaan.
Jos myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon laatuseikoista ja tieto on vaikuttanut kauppaan, on kyseessä virhe. Vaikutus kauppaan voi olla vain oletus, täyttä näyttöä tiedon vaikutuksesta kaupan päättämiseen ei vaadita. Se, että myyjä ei itsekään tiennyt virheestä, ei poista myyjän vastuuta tai kaupan kohteen virheellisyyttä. Myyjän vastuu virheestä ei siis edellytä myyjän huolimattomuutta tai sitä, että hän olisi tietoisesti antanut virheellisiä tietoja. Jos myyjä ei ole täysin varma tiedoistaan, hänen tulisi ilmoittaa se aina ostajalle kaupan teon aikana. Tällaisia virheistä kutsutaan salaisiksi virheiksi, ja tällaisia ovat esimerkiksi laho- tai homevauriot sellaisissa rakennuksissa, joissa niitä ei tavallisesti esiinny, kuten nuorissa omakotitaloissa.
Myyjän tiedonantovelvollisuuden vuoksi myyjän on selvästi ja aktiivisesti kiinnitettävä ostajan huomio sellaisiin seikkoihin, jotka vaikuttavat kiinteistön arvoon tai käyttöön ja joista myyjä tietää tai joista hänen olisi pitänyt tietää. Esimerkiksi aikaisempi vesivahinko tai kattovuoto, vaikka ne ja niiden vauriot olisikin jo korjattu, tulisi mainita ostajalle vastaisuuden varalta. Myös tiedon ilmoittamatta jättäminen, jos se on vaikuttanut kauppaan, on virhe. Myyjän täytyy myös oikaista ostajan mahdollisesti tekemät virheelliset käsitykset kiinteistön ominaisuuksista, jotka voivat vaikuttaa kiinteistön käyttöön. Ostajan ei saa antaa erehtyä, vaikka ostajalla onkin oma selonottovelvollisuutensa.
Myös sillä on väliä, soveltuuko kiinteistö ostajan käyttötarkoitukseen. Jos kiinteistö poikkeaa merkittävästi ominaisuuksiltaan siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä vastaavassa tilanteessa olisi voinut odottaa, on kiinteistössä virhe, vaikka myyjä ei olisikaan tiennyt siitä tai hänen ei olisi pitänytkään tietää siitä.
Myyjän laissa olevista virhevastuusäännöksistä voidaan poiketa ostajan vahingoksi vain yksilöidysti. Myyjä voi rajata vastuutaan kirjaamalla kauppakirjaan tarkasti ja yksilöidysti mistä virheistä hän ei ota vastuuta kaupan päättämisen jälkeen. ”Sellaisena kuin on”–ehto ei vähennä myyjän vastuuta myöhemmin tietoon tulevista virheistä. Ostajan asemaa ei saa heikentää siitä, mikä se lain perusteella on, erityisesti jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja on kuluttaja, joka ostaa kiinteistön itselleen tai perheenjäsenelleen asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi.
Virhe kiinteistön kaupassa saattaa johtaa kauppahinnan alennukseen, kaupan purkuun sekä vahingonkorvaukseen. Hinnanalennus vastaa yleensä virheen arvoa, joka lasketaan vertaamalla kiinteistön kauppahintaa ja virheellisen kiinteistön arvoa ja näiden erotus on hinnanalennus. Virheen arvo selviää myös korjaus kustannusten avulla. Käytännössä tilanteet eivät kuitenkaan aina ole näin yksinkertaisia. Virheen korjaamiseksi virheelliset materiaalit korvataan usein uusilla ja tällöin rakennuksen tekninen käyttöikä myös lisääntyy. Palautettavalle kauppahinnalle maksetaan korkoa. Myyjä maksaa kuitenkin sopimuksen rikkomisesta vain, jos hän on toiminut huolimattomasti. Myyjä on vastuussa myös virheellisistä tiedoista, jotka on antanut kiinteistönvälittäjä tai muu myyjän puolesta toimija. Kiinteistönvälittäjällä voi kuitenkin olla oma vastuunsa suoraan ostajalle tai myyjälle aiheutuneesta vahingosta.
Ostajalla on selonottovelvollisuus ja hänen on tarkistettava kiinteistö ennen ostoa, mutta ostaja saa luottaa myyjän antamiin tietoihin eikä hänellä ole velvollisuutta tarkistaa myyjän antamia tietoja tai tutkia kiinteistön rakenteita ilman erityistä syytä. Usein ostajalla ei edes olisi mahdollisuuksia tehdä tätä, eikä ostajalla ole oltava asiantuntemusta rakennustekniikasta tai vastaavista erityisosaamista vaativista asioista. Kuitenkin, jos virhe oli havaittavissa ennen kaupan tekoa, ostaja ei voi vedota laatuvirheeseen.
Ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja vaatimuksistaan siihen liittyen kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Laatuvirheen kohdalla aikaraja eli reklamaatioaika virheestä ilmoittamiselle on viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin ostajalle, kun sekä ostaja että myyjä ovat kuluttajia. Jos myyjä on rakennuksia ammattimaisesti rakentava tai myyvä elinkeinonharjoittaja ja ostaja on ostanut kiinteistön itselleen tai perheelleen asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi, elinkeinonharjoittaja ei voi vedota viiden vuoden vanhentumisaikaan eivätkä he voi sopimuksin pienentää ostajan oikeuksia. Tällainen kuluttaja ostaja voi myös kohdistaa laatuvirheeseen perustuvan vaatimuksen oman myyjänsä sijasta kiinteistön mahdollisesti ammattimaiseen myyjään, rakentajaan tai taloelementtien toimittajaan.
Myyjällä on laaja vastuu kiinteistön kaupassa liittyen kiinteistön mahdollisiin virheisiin. Jos teille jäi vielä kysymyksiä tästä aiheesta, olkaa hyvä ja kysykää meiltä! kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Osapuolten vastuut https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/vastuu/