Mitkä tehtävät kuuluvat hallituksen vastuulle?
Hallitus on yleensä vahingonkorvausvastuussa silloin, kun hallitus tekee asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisen päätöksen tai laiminlyö velvollisuutensa. Hallituksen vastuu ei kuitenkaan rajoitu pelkästään hallituksen kokouksiin ja siellä tehtäviin päätöksiin tai niihin liittyviin laiminlyönteihin. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksella on jatkuva huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuus yhtiötä kohtaan. Hallituksen jäsenen on oltava jatkuvasti selvillä yhtiön asioista, jotta tämä suorittaa tehtävänsä ja huolellisuusvelvollisuus täyttyy. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii mm. kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen aktiivisen tekemisen ja toimimisen kannalta vastuu syntyy silloin, jos hallitus laiminlyö sellaisia tehtäviä, jotka huolellisen hallituksen olisi tullut tehdä. Monet tällaisista tehtävistä ovat sellaisia, jotka eivät voi odottaa seuraavaa kokousta, vaan niihin edellytetään välittömiä toimenpiteitä hallitukselta.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen yleisiin tehtäviin kuuluvat seuraavat seikat: yhtiön hallinnon sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukainen huolehtiminen ja järjestäminen. Tämän lisäksi hallitus on vastuussa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on järjestetty asianmukaisesti. Näiden yleisten tehtävien lisäksi hallitukselle kuuluu erityisiä tehtäviä, joista merkittävä osa ei toteudu asunto-osakeyhtiön normaalissa toiminnassa. Erityisiin tehtäviin kuuluu mm. kunnossapitoon- ja muutostöihin liittyviä velvollisuuksia, kuten kunnossapito- ja muutostyöilmoitusten käsitteleminen, hyväksyminen, ehtojen asettaminen ja ilmoitusten säilyttäminen. Erityisten tehtävien osalta hallitus on vastuussa vain näiden tehtävien järjestämisestä eikä niiden toteuttamisesta.
Hallituksen ja isännöitsijän vastuu asianmukaisen hallinnon järjestämisestä
Asunto-osakeyhtiön hallituksen yleinen velvollisuus on huolehtia yhtiön toiminnan asianmukaisesta organisoinnista. Hallituksen vastuulla on huolehtia sekä asunto-osakeyhtiölain että yhtiöjärjestyksen edellyttämien toimien tekemisestä yhtiössä, kuten yhtiökokousten pitämisestä ja vastikkeiden keräämisestä sekä kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä. Asianmukaiseen hallinnon järjestämiseen kuuluu myös hallituksen toiminnan järjestäminen sellaisella tavalla, joka varmistaa sen velvollisuuksien asianmukaisen täyttämisen. Hallitus saa pitkälti itse päättää, miten organisoi oman toimintansa ja näkee sen tarkoituksenmukaisena. Hallituksen oman toiminnan asianmukaiseen järjestämiseen vaikuttavat monet seikat, kuten yhtiön koko, rakennusten ikä ja kunnossapitotöiden laajuus.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän tehtävänä on hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Pääsääntöisesti isännöitsijälle jää hallinnon päivittäinen hoitaminen. Hallitukselle jää siten sille kuuluvien päätösten ja toimien tekeminen, sekä valvonta, että hallintoon liittyvät tehtävät tulevat hoidetuksi isännöitsijän toimesta. Hallituksen tulee auttaa ja ohjata isännöitsijän toimintaa sellaisilla ohjeilla ja määräyksillä, jotka ovat tarpeellisia yhtiön toiminnan kannalta. Mikäli asunto-osakeyhtiössä ei ole isännöitsijää, kuuluvat nämä päivittäiset tehtävät yhtiön hallituksen vastuulle.
Asunto-osakeyhtiön hallituksen velvollisuuteen kuuluu myös yhtiön kunnossapito- ja muutostyöhankkeisiin liittyvät urakkasopimukset. Näiden osalta yhtiön hallituksen on toimittava yhtiön etua ja tarkoitusta edistävällä tavalla. Käytännössä tämä tarkoittaa yhtiön kannalta parhaimman tarjouksen valintaan. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön hallituksen yleisiin tehtäviin kuuluu myös kiinteistön ja rakennusten pidon järjestäminen. Päivittäinen kiinteistön ja rakennusten pito on isännöitsijän vastuulla. Hallituksella on siten yleinen järjestämisvastuu. Hallituksen ja isännöitsijän on lisäksi seurattava ja arvioida mahdollisia yhtiön kiinteistön ja sen rakennusten kehittämistarpeita.
Kirjanpidon ja varainhoidon valvonta asunto-osakeyhtiössä
Kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on yksi hallituksen keskeisimmistä erityisistä tehtävistä. Valvontavelvollisuuden laiminlyöminen osoittaa johdon jäsenten tuottamusta ja saattaa johtaa hallituksen vahingonkorvausvastuuseen. Hallituksen velvollisuutena ei välttämättä ole itse huolehtia näistä tehtävistä, vaan järjestää niiden hoitaminen asianmukaisella tavalla. Hallituksen ja isännöitsijän velvollisuuksiin kuuluu huolehtiminen siitä, että yhtiövastikkeet tulevat perityksi ja hallituksen on pyrittävä perimään maksamattomat yhtiövastikkeet tai ottaa kyseisen vastikkeenmaksunsa laiminlyöneen osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto yhtiön haltuun. Mikäli yhtiön hallitus laiminlyö nämä velvollisuudet, voi se joutua vahingonkorvausvastuuseen.
Hallituksen ja isännöitsijän yleinen valvontavelvollisuus
Hallituksella ja isännöitsijällä on yleinen yhtiön toiminnan asianmukaiseen organisointiin liittyvä valvontavelvollisuus. Tämä tarkoittaa hallituksen yleisten ja erityisten tehtävien asianmukaisen hoitamisen varmistamista. Hallituksella on velvollisuus valvoa isännöitsijän toimintaa. Isännöitsijän valitseminen, valvominen ja vaihtaminen ovat asunto-osakeyhtiön hallituksen tärkeimmät tehtävät. Valvontavelvollisuus kohdistuu tämän lisäksi myös varainhoidon asianmukaisuuteen. Isännöitsijään ja varainhoitoon kohdistuvan valvontavelvollisuuden laiminlyönti voi asettaa hallituksen jäsenet vahingonkorvausvastuuseen. Hallituksen ja isännöitsijän on valvottava myös yhtiön mahdollisia työntekijöitä ja hallituksen on huolehdittava, että isännöitsijä hoitaa tehtävänsä asianmukaisesti. Tarpeen vaatiessa, hallituksen on puututtava isännöitsijän epäasianmukaiseen toimintaan.
Hallituksen ja isännöitsijän valvontavelvollisuus tulee esiin myös silloin, kun osakkeenomistaja suorittaa kunnossapito- ja muutostöitä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja. Yhtiön on huolehdittava, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty.
Täytyykö asunto-osakeyhtiön johdon tuntea asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen sisältö?
Asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen sisällön yleinen tunteminen on osa asunto-osakeyhtiön johdossa toimivien henkilöiden huolellisuusvelvollisuutta. Yhtiön johdossa toimivien henkilöiden oletetaan tuntevan asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen sisältö. Mikäli tätä velvollisuutta rikotaan, se ei yksinään riitä korvausvelvollisuuden syntymiseen. Tämän lisäksi edellytetään tuottamusta. Kaikissa tilanteissa lain tai yhtiöjärjestyksen rikkominen ei ole tuottamuksellista ja vastuuta synnyttävää. Asunto-osakeyhtiölain mukaan, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvussa (AOYL 24:1.3) tarkoitettuja periaatteita tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Näillä asunto-osakeyhtiölain 24 luvun tuottamusolettamasäännöksillä ei kuitenkaan ole erityisen suurta merkitystä, koska asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastainen toiminta katsotaan ilman tuottamusolettamasäännöksiäkin helposti tuottamukselliseksi, ellei näiden normistojen rikkoja toisin osoita.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakeyhtiön asioihin liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta 3.3 Hallituksen jäsenen tuottamus ja arviointiin vaikuttavat seikat https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/tuottamus/
Asunto-osakeyhtiölaki https://finlex.fi/fi/esitykset/he/2009/20090024