Kuka on korvausvelvollinen?
Mikäli asunto-osakkeen rakenteista löytyy mikrobivaurioita, nousee esiin kysymyksiä kuten se, että kuka on velvollinen selvittämään vaurion syyn ja kenen kuuluu maksaa korjaukset? Mikä on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu rakenteiden mikrobivaurioista? Asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välisen kunnossapitovastuun jakautuminen aiheuttaa yleisesti erimielisyyttä eri osapuolten välillä taloyhtiössä. Taloyhtiön vastuunjako määrittää kenelle taloyhtiössä kuuluvat asunnon rakenteissa tai niiden osissa olevan vaurion selvittäminen ja korjaus osakkaan vai yhtiön maksettaviksi. Yksinkertaistettuna kustannukset kuuluvat sille, jolle kunnossapitovastuu lain mukaan kuuluu.
Kunnossapitovastuu osakkeenomistajan ja taloyhtiön välillä
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle ja puolestaan osakkeenomistaja vastaa siltä osin kun se ei kuulu taloyhtiölle. Yhtiön on siis pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Taloyhtiö on myös velvollinen pitämään kunnossa ja huoltamaan lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Mutta taloyhtiö ei kuitenkaan ole velvollinen vastaamaan osakehuoneistoissa olevista altaista.
Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Taloyhtiön vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Vastuu koske myös huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö on myös velvollinen vastaamaan sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä taikka teettämästä asennuksesta, joka on rinnastettavissa yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jonka toteuttamista yhtiöllä on ollut mahdollisuus valvoa siten kuin tässä asunto-osakeyhtiölaissa säädetään. Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta mukaan lukien osakkeiden omistajien parvekkeiden yhteydessä oleva rakennuksen ulkopinta.
Osakkeenomistajalla on tietenkin velvollisuus pitää itse kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Osakkeenomistajan on myös velvollinen hoitamaan osakehuoneistoansa huolellisesti. Osakkaan on suoritettava kunnossapitotyönsä sillä tavalla, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu eikä vaurioitu kunnossapitotöistä. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole velvollinen vastaamaan tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti jokapäiväisen elämisen myötä.
Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty vastuunjakoperiaatteen pääsääntö, josta on mahdollista kuitenkin poiketa yhtiöjärjestyksellä. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole poikkeavaa määräystä kunnossapitovastuusta, määräytyy tämä noudattaen edellä mainittua lain mukaista jaottelua. Vastuunjaon yksityiskohtaisemmasta käytännön soveltamisesta julkaistu lakia ja oikeuskäytäntöä noudattelevia erimielisyyksien ehkäisemiseksi taulukoita. Tällainen taulukko on esimerkiksi Kiinteistöalan Kustannus Oy:n Taloyhtiön vastuunjakotaulukot. Tämä sen vuoksi, että lakiin ei ole ollut mahdollista yksityiskohtaisesti kirjata kaikkia yksittäisiä kiinteistössä mahdollisesti olevia korjauskohteita.
Selkeästi ja yksinkertaistetusti voidaan sanoa, että taloyhtiö on vastuussa rakenteiden ja eristeiden sekä erilaisten perusjärjestelmien, joita ovat mm. lämmitys-, sähkö-, vesijohto- ja viemärijärjestelmät niin niiden kunnossapidosta. Osakas puolestaan vastaa huoneiston sisäosien kunnossapidosta pois lukien taloyhtiön vastuulle kuuluvia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä.
Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus ja korjausten suorittaminen
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakkaan on ilmoitettava ilman viipymisiä taloyhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta, vauriosta tai puutteellisuudesta, jonka korjaus velvollisuus kuuluu taloyhtiölle. Tällaisen ilmoituksen tekeminen on hyvin tärkeää. Ilmoituksen johdosta yhtiö pystyy huolehtia vastuulleen kuuluvien rakenteiden oikea aikaisesta korjaamisesta ja välttää mahdolliset lisävahingot. Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seurauksena osakas voi mahdollisesti joutua itse korvaamaan lisävahingot, joita vauriosta ilmoittamatta jättämisestä on aiheutunut taloyhtiölle.
Kunnossapitovastuussa olevan osapuolen on pääasiallinen oikeus korjauksen suorittamiseen. Tämä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi osakkeenomistajalla ei ole lähtökohtaisesti velvollisuutta ryhtyä suorittamaan tai teettämään oma-aloitteisesti yhtiölle kuuluvaa korjaustyötä. Kunnossapitovastuussa olevalla osapuolella joko taloyhtiöllä taikka osakkaalla on oltava mahdollisuus päättää mm. korjauksen laajuudesta, työn suorittamistavasta ja suorittajasta.
Taloyhtiöllä on lain nojalla aina oikeus suorittaa välttämätön ja viivästyessään yhtiölle tai toisille osakkeen omistajille vahinkoa aiheuttava korjaustyö riippumatta siitä, kumman osapuolen taloyhtiön oman vai osakkaan kunnossapitovastuulla välttämätöntä korjausta edellyttävä kohde on. Tämän kaltaisissa tapauksissa taloyhtiöllä on oikeusjälkeenpäin kuitenkin vaatia vastuunsa laiminlyönyttä osakkeenomistajaa korvaamaan yhtiön suorittamat kohtuulliset korjauskustannukset.
Mikäli yhtiö esimerkiksi kieltäytyisi tai viivyttelisi asiaankuulumattomasti sen vastuulle kuuluvan korjauksen suorittamista tai jos kyse on kiireellisestä tapauksesta, eikä yhtiön edustajaa saada tavoitettua tarpeeksi nopeasti, osakkeenomistajalla on mahdollisuus itse korjata tai korjauttaa vika oma-aloitteisesti. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuisi osakkeenomistajalle vähäpätöistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaankaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin asian korjatakseen ja lisävahingon estämiseksi. Riittävyyttä arvioitaessa huomioon otetaan työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Lain mukaisesti kunnossapitotyöstä vastuussa olevan taloyhtiön on tällaisessa tilanteessa korvattava osakkaalle korjauksen teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
Jos taloyhtiö ei tutki kosteus- tai home-epäilyjä tai tee tarvittavia kunnossapitotöitä, osakkeenomistajan tulee ensin huomauttaa asiasta kirjallisesti taloyhtiölle ja vaatia sen hoitavan kunnossapitovelvollisuutensa tilanteen korjaamiseksi. Mikäli yhtiö ei tästä huolimatta edelleenkään huolehdi kunnossapitovastuunsa täyttämisestä, osakkaalla on tällöin oikeus teettää tutkimukset taikka kunnossapitotyö ja vaatia tämän jälkeen tästä aihetuvat kustannukset. Osakkaan on tärkeää kilpailuttaa työt riittävästi, jotta kustannukset pysyvät kohtuullisina ja hän voi saada korvauksen.
Laki velvoittaa korvaamaan vain kohtuulliset kustannukset, on tällaiseen toimeen ryhtyvän osakkaan hyvä huolehtia mm. siitä, että työt ovat riittävästi kilpailutettu voidakseen osoittaa kustannusten olevan kohtuullisia, jotta kulut eivät paisu kohtuuttomiksi ja osakas saa niistä itse korvauksen.
Kuinka pitkälle asunto-osakeyhtiö vastaa rakenteiden kunnossapidosta?
Jos taloyhtiö on velvollinen vastaamaan vaurioiden korjaamisesta, on sillä silloin velvollisuus myös huolehtia korjaustöiden takia vaurioituvien huoneiston pintarakenteiden korjaamisesta lähtökohtaisesti niin, että ne saatetaan niiden alkuperäiseen tai sitä vastaavaan perustasoon. Jos osakas tekee parannuksia, jotka ylittävät asunnon alkuperäistason, hän on vastuussa niiden kustannuksista. Tämä koskee esimerkiksi pintamateriaalien kohentamista ja rakenteellisten lisäysten tekemistä. Asunto-osakeyhtiö ei ole vastuussa näistä lisäkustannuksista, ellei se ole ottanut muutoksia omalle vastuulleen. Kuitenkin, jos osakkaalle aiheutuu vahinkoa esimerkiksi taloyhtiön huolimattomuuden vuoksi, yhtiö voi joutua maksamaan myös perustason ylittävien rakenneosien tai materiaalien korjauskustannuksia vahingonkorvauksena.
Yhtiön korvausvastuu osakkaalle aiheutuvista vahingoista
Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei ole kuitenkaan velvollinen korvaamaan kustannuksia, joita osakkaalle saattaa syntyä esimerkiksi tilanteessa, jossa osakas mahdollisesti joutuu muuttamaan asunnossa havaitun mikrobivaurion ja sen edellyttämien korjaustöiden vuoksi muualle asumaan tilapäisesti. Osakas ei myöskään ole automaattisesti vapautunut velvollisuudestaan maksaa osakkeiden omistukseen sidottua yhtiövastiketta ajalta, jolloin asunto ei ole asuttavassa kunnossa, ja osakas asuu jossain muualla tilapäisesti vaurioiden vuoksi.
Mikäli kuitenkin on mahdollista osoittaa taloyhtiön menetelleen tilanteessa huolimattomasti ja näin ollen aiheuttaneen vahinkoa, taikka jos huoneistoissa suoritettavien korjausten pitkittyminen kohtuuttomalla tapaa lisää osakkeenomistajalle aiheutuvan vahingon määrää, on mahdollista, että yhtiö voi joutua korvaamaan myös osakkaalle aiheutuvia sijaismajoitus- ja muuttokustannuksia tämän seurauksena. Pääsääntöisesti vahinkoa kärsivän osakkaan on kuitenkin tällaisessa tilanteessa kyettävä osoittamaan vahingonaiheuttaneen osapuolen tuottamus. Tämä tarkoittaa että vahinko on aiheutunut taloyhtiön johdosta ja sillä on syy-yhteys aiheutuneeseen vahinkoon. Jos nämä voidaan osoittaa, on vahingon aiheuttanut lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan kaiken aiheuttamansa vahingon täysimääräisesti eli tässä tapauksessa se olisi taloyhtiö, joka joutuisi korvaamaan osakkeenomistajalle aiheutuneet vahingot.
Asunto-osakeyhtiön kunnossapito ja lakimies
Mikäli tarvitset apua asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuteen liittyvissä asioissa, olethan yhteydessä meidän asiantunteviin lakimiehiin.
Asunto-osakeyhtiölaki (22.12.2009/1599) https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599